Советник

Юридические услуги по корпоративному праву

Как оформить квартиру материнский капитал

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную
в свое время с привлечением средств материнского капитала

Использование материнского (семейного) капитала, на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган — Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря… На самом деле материнский капитал часто используется с нарушением установленных правил, и это может создать новому владельцу весьма серьезные проблемы.

Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». По закону все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали материнским капиталом (позднее было добавлено слово «семейный», так как сертификаты могут получать и отцы). Размер капитала ежегодно индексируется: в 2016 году он составляет 453 026 рублей.

Законный порядок

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий — на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: «Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети», — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс» . Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. «Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений», — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. «Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия», — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» . Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. «Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше», — рассуждает Павел Лепиш («Домус финанс»). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

«В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств», — подводит итог Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются «материнские» средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

Имеет ли значение, на кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал

Одним из нюансов использования материнского капитала на покупку квартиры выступает вопрос, на кого из семьи оформляется купленное на эти деньги. Мат. капитал можно использовать с целью улучшения условий, в которых проживает семейство. При его использовании нужно помнить, что требуется соблюдение установленных законами условий.

Использование

Сумма, которой можно воспользоваться благодаря сертификату, изменяется с течением времени. Поэтому лучше всего ее узнавать, когда мы оформляем сделку. В настоящее время сумма равна 453 тысячам.

Редко когда получится приобрести квартиру за названную цену, так как цены на рынке жилья высокие. Однако в таком случае на помощь может прийти мат. капитал. Когда речь идет о том, что при его использовании может быть улучшено жилищное положение семьи, это подразумевает:

  • что жилье может быть куплено за наличные деньги либо с применением ипотечного кредитования;
  • у покупателей имеется возможность принять участие в строительстве, которое носит корпоративный характер;
  • также можно использовать государственную помощь для производства капитального ремонта жилья;
  • есть возможность оформить документы для строительства дома (при этом не обязательно строить самому, могут быть привлечены строительные фирмы);
  • кроме всего прочего, за счет средств, выделяемых из федерального бюджета можно погасить ипотеку.

Приобретение жилплощади

Для того чтобы купить квартиру с использованием средств мат. Капитала, покупателю потребуется следовать ряду требований, которые предусматриваются законами. В частности, к моменту заключения сделки ребенок должен достичь возраста трех лет, но данное требование не распространяется на ситуации, которые возникают при оформлении ипотечного кредита. Это значит, что оформляя ипотеку, вы можете не дожидаться указанного возраста чада. Дом, в котором располагается жилье, должен иметь условия, которые позволяют проживать в нем, то есть не должен быть ветхим, либо находящемся в аварийном состоянии.

Приобретаемое жилье должно соответствовать требованиям, носящим санитарный и гигиенический характер. Кроме того, дом, который вы планируете приобрести, обязательно должен располагаться на территории нашей страны. Лучше всего будет, если вы будете покупать жилое помещение полностью, а не его часть.

Важно! Вам потребуется составить обязательство, связанное с выделением долей каждому члену семьи. Оно составляется с правилами, которые закреплены в законах, в том числе обязательным условием является то, что удостоверяется нотариусом. Нормами права не закрепляется размер каждой доли и не прописывается, сколько долей нужно оформить на каждого члена семья, поэтому это решается на семейном совете.

Согласно законодательству, при покупке дома с применением средства мат. капитала, необходимо будет его оформить в собственность всей семьи. То есть, изначально собственником выступает лицо, которое обладает правом на сертификат, но он обязан в дальнейшем наделить каждого из семейства правом в отношении жилья.

После того как вы выберете квартиру, которая подходит под все ваши требования, понадобится урегулировать вопросы с владельцем собственности, касающиеся применения сертификата. Значит, что продавец должен быть согласен производить расчет таким образом. Сложности связываются с тем, что финансовые средства, право на которые возникает благодаря сертификату, будут перечислены на счет продавца только спустя какое-то время после совершения сделки. Срок, в течение которого производится расчет, равен двум месяцам. То есть, сначала по факту произойдет переход прав собственности в отношении жилья, и только после этого в течения 60-ти дней будут переведены деньги.

В связи с этим условием, на практике, намного проще обзавестись жильем, приобретая его у строительной компании, которая выступает застройщиком, либо у юридического лица. Физические лица часто не хотят ждать так долго, пока денежные средства поступят на их счет.

Покупка без ипотечного кредита

Если сделка будет оформляться без применения программы ипотечного кредитования, то для ее проведения потребуется также соблюсти определенный порядок.

Изначально должен быть составлен и подписан договор купли-продажи недвижимости. После этого осуществляются регистрационные действия, направленные на переход прав собственности. Далее оформляется кредит в банковской организации, сумма его не должна превышать сумму, которая может быть выдана по сертификату. Либо лицо, реализующее квартиру, и покупатель могут заключить между собой соглашение, в котором будет указана неоплаченная сумма денежных средств, при этом важно, чтобы она была равна размеру мат. капитала.

Затем лицо, которое обладает правами на сертификат, должно обратиться в орган, осуществляющий деятельность в сфере пенсионного обеспечения, и подать заявку на распоряжение данными средствами. Целью следует указать производство расчетов с продавцом жилья. Далее сотрудники указанного органа будут производить проверку предоставленных вами документов и только в том случае, если будет принято положительное решение, финансы переведут на счет продавца.

В данном случае жилое помещение также должно быть оформлено на всех членов семьи, в том числе и детей. Стоит отметить, что в том случае, когда ребенок родился после заключения сделки, он имеет право на получение доли в квартире.

При приобретении жилого помещения с использованием ипотечного кредита, средства материнского капитала могут быть направлены на внесение первоначального взноса.

В данном случае следует учесть, что не все банковские организации принимают сертификат для полной оплаты первоначального взноса. Чаще всего лицо, выступающее заемщиком, должно будет внести не менее 10 процентов из личных средств.

После того как Пенсионный фонд одобрит вашу заявку на использование рассматриваемых средств, вы сможете их использовать в качестве погашения возникшей задолженности. Купленную недвижимость оформляют в общую долевую собственность семьи.

Инструкция

Когда вы приобретаете квартиру с использованием средств, выделяемых государством, нужно иметь в виду некую последовательность действий, которые необходимо совершить. При этом не важно, приобретается жилье с оформлением ипотеки или нет.

Изначально вам надо выбрать банковскую организацию, которая проводит операции с мат. капиталом. Далее вы должны собрать требующиеся бумаги и подать их в банк для рассмотрения и принятия решения по вашей заявке. В случае получения утвердительного решения, можно будет начать заниматься поисками подходящей недвижимости.

Когда вы найдете жилье, подходящее вам по всем требованиям, то произойдет его приобретение с использованием денежных средств займа. После этого вы должны будете в течение определенного времени представить в орган, осуществляющий деятельность в сфере пенсионного обеспечения, документацию. Сюда относят:

  • непосредственно сам сертификат, дающий право на помощь, выделяемую государством;
  • акт, подтверждающий заключение брачных отношений;
  • акты, которые подтверждают появление детей на свет;
  • договор, оформляющийся в момент купли-продажи квартиры;
  • в том случае, когда был оформлен ипотечный кредит, нужно будет предоставить соответствующее соглашение;
  • также вам нужно будет взять в банке справку, в которой отражена сумма общей задолженности;
  • вы должны представить документ, согласно которому доля в жилье выделена в пользу ребенка, либо это может быть обязательство совершить данное действие, удостоверенное надлежащим образом.

Долевое строительство

Средства материнского капитала могут быть использованы для участия в долевом строительстве при соблюдении определенных условий. В частности, строительство жилого дома должно быть завершено более чем на 70 процентов. Нужно чтобы в уставной документации строительной компании имелся пункт о том, что она может использовать средства, выделяемые по сертификату.

В тот момент, когда будет заключаться договор, у вас на руках должна быть полностью стоимость недвижимости, за исключением денег, которые будут выделены за счет средств мат. капитала.

В рассматриваемом случае для заключения сделки нужно пройти несколько этапов. Изначально вам нужно забронировать понравившуюся квартиру. При этом вы должны изначально уведомить застройщика о том, что будете использовать средства материнского капитала для производства расчетов. Кроме этого, в тексте соглашения нужно сделать оговорку, что оплата производится с применением отсрочки платежа.

Далее происходит заключение договора, при этом вам нужно будет оплатить часть стоимости жилья за счет своих денежных средств. Затем происходит подача документации в пенсионный орган, после рассмотрения которой, денежные средства будут переведены на счет строительной компании.

Оформляем жилье, купленное с помощью маткапитала

Все чаще средства материнского капитала, полученные при рождении детей, вкладываются в жилье. Узнаем, какова специфика оформления прав собственности на такую недвижимость

Тонкости оформления По словам заместителя директора АН «Малахит» по правовым вопросам Оксаны Радаевой, наибольшей популярностью пользуется вариант использования средств маткапитала на погашение жилищных кредитов. Тем более что сейчас у многих банков есть ипотечные программы, предполагающие использование материнского капитала. После того как квартира найдена, перед будущими собственниками встает вопрос – как правильно оформить документы. Есть два варианта, поясняют в управлении Росреестра по Самарской области. Первый – жилье может сразу оформляться в общую долевую собственность родителей и детей. Второй – один из супругов может оформить квартиру на себя с нотариально удостоверенным обязательством в течение шести месяцев переоформить это жилое помещение в общую собственность супругов и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей каждого по соглашению. В обоих случаях у граждан возникает немало вопросов. Оформление недвижимого имущества в общую долевую собственность возможно на основании договора дарения. Но как быть в том случае, если после оформления договора дарения в семье родится еще один ребенок? В случае заключения договора дарения и возникновения у несовершеннолетнего права общей долевой собственности на объект недвижимости, он не сможет передать часть своей доли вновь рожденному брату или сестре, так как в силу закона такие сделки несовершеннолетнего с близкими родственниками прямо запрещены законом.
По словам начальника отдела правового обеспечения управления Росреестра по Самарской области Андрея Панфилова, в целях оформления недвижимого имущества в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей должно быть заключено соглашение (а не договор дарения) об определении долей. Этим соглашением можно определить доли как самих супругов, так и их детей. В соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности, таким образом, при рождении последующих детей они на равных правах с другими членами семьи могут претендовать на недвижимость.
Готовимся к регистрации Для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявителям необходимо представить в управление Росреестра по Самарской области соответствующие заявления о государственной регистрации, приложив документ об оплате государственной пошлины в размере 1000 рублей, умноженных на размер доли в праве собственности (например, если квартира оформляется на четверых, то каждый должен будет заплатить по 250 рублей); документ, удостоверяющий личность заявителя (а представитель заявителя также предоставляет нотариально удостоверенную доверенность), соглашение о передаче доли в праве собственности на недвижимое имущество (не менее двух экземпляров-подлинников), заявление о государственной регистрации.

– Если стороной договора является несовершеннолетний, не достигший четырнадцати лет, то сделки, за исключением мелких бытовых, могут совершать от его имени только родители, усыновители или опекуны. То есть в договоре на стороне несовершеннолетнего от его имени договор будет подписывать любой из его родителей как законный представитель. К тому же от имени несовершеннолетних заявления на государственную регистрацию должны будут подписать его родители как законные представители.

Как оформить в собственность квартиру с использованием материнского капитала и перевести долю на другого собственника

Здравствуйте!Вопрос по жилищному праву.Купили квартиру.Стоимость квартиры почти полностью оплатили сами,только остаток суммы в 500000 заплатили по ипотечному договору,так как этот остаток суммы мы закрыли материнским капиталом.То есть использовали материнский капитал на покупку квартиры.В нашем случае закрыли остаток суммы на покупку квартиры этим материнским капиталом.Мы заключили договор со Сбербанком о том,что они нам дают в долг 500000 на покупку квартиры,а Пенсионный фонд переводит эти деньги Сбербанку.Но по условиям Пенсионного фонда мы написали нотариально-заверенное обязательство о том,что обязуемся оформить приобретенное жилье с использованием ипотечного кредита и мат.капитала в общую собственность супругом и всех детей с определением размера долей.Сейчас хотим оформить эту квартиру в собственность,но у нас возникли вопросы:

1.Как нам оформить грамотно квартиру в собственность,если 1/2 доли мы хотим переписать на бабушку?Т.е.хотим 1/2 перевести на бабушку,при том,что один из супругов полностью отказывается от своей доли и переводит эту долю на нее?

2.Детям мы уже выделили по 1/4 доли на каждого,но в другой квартире.Можно ли принять это в счет обязательства по материнскому капиталу выделение доли в другой квартире?

3.Как нам вообще оформить в собственность квартиру,так,чтобы перевести половину квартиры на бабушку,если у нас есть это обязательство?В ДДУ на данный момент указаны только оба супруга.

Помогите разобраться с этим вопросом.

Уточнение клиента

Новые вопросы от 17 января.

1.То есть мы правильно поняли,что в данной квартире нам детям достаточно выделить любую долю,по 0,05,например?

3.Один из супругов после оформления собственности полностью может подарить свою долю бабушке по договору дарения?

2.С чего нам начать оформление документов в собственность в нашем случае?Куда идти в первую очередь?Какая последовательность наших действий?

3.В случае рождения еще детей обязаны ли мы выделить еще доли в этой квартире на новых детей

4.До скольки лет детей действует это обязательство?

5.Если мы захотим продать эту квартиру,то возможно ли это,если у нас есть это обязательство?Куда нам обращаться?

6.И как обстоит дело с налогом на эту квартиру?Как он будет считаться,если мы отчуждаем 1/2 долю бабушке?

17 Января 2017, 23:30

Уточнение клиента

Есть еще вопросы по этой теме:

1.Если бабушка является мамой супруги,а свою долю получается будет дарить зять тёще,то будет ли взыматься ли с нас налог? И какой он будет (13% от рыночной стоимости доли или от 0,5 до 2% от рыночной стоимости доли или иной)?

2.Если будет высокий налог,то как нам его избежать? Только ли двойным дарением:сначала супруг супруге,потом супруга передаривает бабушке?

3.И еще раз уточним:если мы детям выделяем по 0,05 от общей рыночной стоимости квартиры,то это законно?

23 Января 2017, 01:13

Ответы юристов (13)

1.Как нам оформить грамотно квартиру в собственность, если 1/2 доли мы хотим переписать на бабушку? Т.е.хотим 1/2 перевести на бабушку, при том, что один из супругов полностью отказывается от своей доли и переводит эту долю на нее?
Андрей

Сначала Вам необходимо выполнить обязательство перед пенсионным фондом, т. е выделить доли детям

2.Детям мы уже выделили по 1/4 доли на каждого, но в другой квартире.Можно ли принять это в счет обязательства по материнскому капиталу выделение доли в другой квартире?
Андрей

3.Как нам вообще оформить в собственность квартиру, так, чтобы перевести половину квартиры на бабушку, если у нас есть это обязательство? В ДДУ на данный момент указаны только оба супруга.
Андрей

После получения квартиры по Акту приема -передачи, сразу заключаете:

1. Соглашение о выделении долей детям одним из супругов. Доли могут быть очень незначительными, приходящимися на 1/4 от МК.

2. Договор дарения доли бабушке другим супругом.

Оба документа удостоверяете у нотариуса, и затем регистрируете в Росреестре.

Или вы хотите до передачи объекта по переуступке прав все оформить? Такой вариант также возможен.

Есть вопрос к юристу?

1.Как нам оформить грамотно квартиру в собственность, если 1/2 доли мы хотим переписать на бабушку? Т.е.хотим 1/2 перевести на бабушку, при том, что один из супругов полностью отказывается от своей доли и переводит эту долю на нее?
Андрей

Вы в силy данного нотариального обязательства выделяете доли детям, т.е. каждый (мyж и жена) дарит часть своей доли детям, размер которых Вы определяете по соглашению и не обязательно 1/4 от всей квартиры, а часть доли пропорциональнyю МК к стоимости квартиры

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
22 июня 2016 г.
Обзор
судебной практики по делам, связанным с реализацией
права на материнский (семейный) капитал

13. Доли в праве собственности на жилое помещение,
приобретенное с использованием средств материнского (семейного)
капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей
на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства,
за счет которых было приобретено жилое помещение.

и одновременно Вы с сyпрyгом дарите часть доли бабyшке.

2.Детям мы уже выделили по 1/4 доли на каждого, но в другой квартире.Можно ли принять это в счет обязательства по материнскому капиталу выделение доли в другой квартире?
Андрей

нет, т.к. обязательство дано в отношении конкретного объекта недвижимости

Жилое помещение приобретенное с использованием средств мат. капитала в обязательном порядке должно оформляться в общую собственность родителей, детей всех). Доли определяются по соглашению. То есть Вы первоначально должны оформить на себя (родителей) и детей, а потом уже распоряжаться каким-либо образом квартирой.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

1.Как нам оформить грамотно квартиру в собственность, если 1/2 доли мы хотим переписать на бабушку? Т.е.хотим 1/2 перевести на бабушку, при том, что один из супругов полностью отказывается от своей доли и переводит эту долю на нее?

Это можно решить только после того, как в праве на квартиру будут выделены доли всем членам семьи. Тогда вы можете составить с бабушкой договор дарения ей доли. Либо попробуйте в соглашении об определении долей установить условие от имени супруга, что он отказывается от реализации своего права на долю в вашу пользу, а. вы приобретаете 1/2 долю и по 1/4 доле в праве на детей. Формально, приобретение права на недвижимость по соглашению о разделе долей — это право, а как пользоваться правом и пользоваться ли им вообще, решает каждый сам за себя.

Супруг отказаться от доли не может. Вы обязаны распределить доли между всеми членами семьи, а потом уже каждый может распоряжаться своей долей.

2.Детям мы уже выделили по 1/4 доли на каждого, но в другой квартире.Можно ли принять это в счет обязательства по материнскому капиталу выделение доли в другой квартире?

К сожалению, это нельзя расценивать как «уже выделили». По закону, наличие у членов семьи, в т.ч., у детей иного жилья на праве собственности не освобождает их родителей от обязанности предоставить им доли в праве на квартиру, купленную с участием материнского капитала. Здесь речь идет не о жилищных правах несовершеннолетних, а об их праве собственности.

Выделить доли детям в квартире придется, даже если у каждого из детей есть еще десяток квартир. Это ничего не меняет.

3.Как нам вообще оформить в собственность квартиру, так, чтобы перевести половину квартиры на бабушку, если у нас есть это обязательство? В ДДУ на данный момент указаны только оба супруга.

Оно у вас, безусловно, есть. Вы ведь даже нотариальное обязательство давали. Вы можете определить доли не обязательно равные. Например, вам и супругу по 1/4, и детям по 1/4. После регистрации права всех членов семьи вы с супругом можете заключить договор дарения ваших долей бабушке, и она станет собственником 1/2 доли в праве на квартиру.

1.Как нам оформить грамотно квартиру в собственность, если 1/2 доли мы хотим переписать на бабушку? Т.е.хотим 1/2 перевести на бабушку, при том, что один из супругов полностью отказывается от своей доли и переводит эту долю на нее?
Андрей

Я так понимаю, квартира приобретена по договору долевого строительства и еще не оформлена в собственность, то есть решать вопрос с оформлением квартиры в долевую собственность необходимо как раз в момент государственной регистрации недвижимости.

Я бы предложил следующий вариант.

Поскольку Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» не обязывает выделять детям равные доли с родителями, то Вы и муж вправе определить соглашением любые доли детям, например по 1/40 доле.

Таким образом, у Вас и мужа будет чуть меньше чем по 1/2 доле.

То есть, первое из данного варианта это оформление квартиры на Вас, мужа и детей с определением долей детям по соглашению.

Об этом сказано в части 4 ст. 10 данного ФЗ

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. 2.Детям мы уже выделили по 1/4 доли на каждого, но в другой квартире.Можно ли принять это в счет обязательства по материнскому капиталу выделение доли в другой квартире?
Андрей

Давайте разберемся с понятиями.

Многие заблуждаются в том, что при использовании материнского капитала доли детям дарятся.

Это не так. Квартира в обязательном порядке переводится в общую с детьми собственность, так как этому обязывает родителей Федеральный закон, то есть это не волеизъявление родителей и детей, а обязательная норма.

Совершенно другое дело обстоит с договором дарения, что Вы и произвели в другой квартире.

Вы и муж имея волю и волеизъявление и действуя как законный представитель своих детей заключили двусторонюю сделку в ходе которой подарили детям по 1/4 доле в праве на квартиру.

То есть, Вас этому ничего не обязывало в отличии от приобретения квартиры с использованием материнского капитала.

Таким образом, зачесть подаренные детям доли в счет нотариального обязательства нельзя и не допускается Федеральным законом.

3.Как нам вообще оформить в собственность квартиру, так, чтобы перевести половину квартиры на бабушку, если у нас есть это обязательство? В ДДУ на данный момент указаны только оба супруга.
Андрей

Оформлять необходимо на родителей и детей, но детям необходимо определить доли по соглашению с таким расчетом чтобы у мужа осталась в собственности доля близкая к 1/2.

После оформления квартиры в собственность муж дарит свою долю бабушке.

Если она его мама, то от уплаты налога на доход мама будет освобождена.

1.Как нам оформить грамотно квартиру в собственность, если 1/2 доли мы хотим переписать на бабушку? Т.е.хотим 1/2 перевести на бабушку, при том, что один из супругов полностью отказывается от своей доли и переводит эту долю на нее?

Поскольку ВЫ приобрели квартиру по договору долевого участия, то Ваш супруг может заключить договор дарения прав по ДДУ. Возможность дарения имущественных прав прямо предусмотрена Гражданским кодексом РФ:

Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Переход прав по данному договору подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

2.Детям мы уже выделили по 1/4 доли на каждого, но в другой квартире.Можно ли принять это в счет обязательства по материнскому капиталу выделение доли в другой квартире?

Автоматически дарение или покупка долей детям в другом жилом помещении не признается исполнением обязательства по выделению долей, которые Вы, родители, давали перед Пенсионным Фондом. Вам необходимо получить разрешение органа опеки и Пенсионного фонда на изменение жилого помещения, в котором выделяются доли детям. Это возможно.

3.Как нам вообще оформить в собственность квартиру, так, чтобы перевести половину квартиры на бабушку, если у нас есть это обязательство? В ДДУ на данный момент указаны только оба супруга.

Как я уже указала, супруг имеет право подарить свои права требования к застройщику по ДДУ в соответствии со ст. 572 ГК РФ, Тогда бабушка встанет на место Вашего супруга по ДДУ.

С наилучшими пожеланиями, юрист Каравайцева Е.А.

Не совсем так. Доля, соответствующая стоимости маткапитала, делится между всеми в равных долях. Во всяком случае, урезать долю детей не получится.

3.Один из супругов после оформления собственности полностью может подарить свою долю бабушке по договору дарения?

Может, почему нет.

2.С чего нам начать оформление документов в собственность в нашем случае? Куда идти в первую очередь? Какая последовательность наших действий?

Сначала — соглашение о выделе долей всем членам семьи. Регистрация праа на основании этого соглашения в РОсреестре. После регистрации оформление договора дарения. Так как собственость долевая, обращайтесь к нотариусу для оформления.

3.В случае рождения еще детей обязаны ли мы выделить еще доли в этой квартире на новых детей

Да, закон предусматривает необходимость выделения долей в том числе и детям, которые родятся в последующем.

4.До скольки лет детей действует это обязательство?

Нет такого срока.Есть обязанность выделить доли в течение полугода после выплаты ипотеки. Если вопрос касается других детей, которые родятся после, когда родятся, тогда для них эта норма и действует. Срок установлен не датой, а ссылкой на событие — рождение ребенка.

5.Если мы захотим продать эту квартиру, то возможно ли это, если у нас есть это обязательство? Куда нам обращаться?

Возможно после исполнения обязательства. Путь оформления стандартный — в опеку за разрешением на отчуждение квартиры, затем с договором — в Ростреестр.

6.И как обстоит дело с налогом на эту квартиру? Как он будет считаться, если мы отчуждаем 1/2 долю бабушке?

Она же вам не бабушка, а наверное, мама. Близкий родственник. От налога с дарения освобождена.

Размер доли должен быть пропорциональным 1/4 доли МК

3.Один из супругов после оформления собственности полностью может подарить свою долю бабушке по договору дарения?
Андрей

Да. Но только после выделения долей др. супругом детям.

2.С чего нам начать оформление документов в собственность в нашем случае? Куда идти в первую очередь? Какая последовательность наших действий?
Андрей

Ответ на этот вопрос зависит от того, когда вы хотите реализовать свои планы — до сдачи Вам объекта по ДДУ, или после. в экв какой стадии у вас строительство, и на како

3.В случае рождения еще детей обязаны ли мы выделить еще доли в этой квартире на новых детей
Андрей

Долями в квартире нужно будет наделить всех детей, сколько их будет в семье на момент исполнения обязательства.

4.До скольки лет детей действует это обязательство?
Андрей

Вы обязаны выполнить это обязательство в течение 6 мес. с момента погашения ипотечного кредита. Возраст детей значения не имеет.

5.Если мы захотим продать эту квартиру, то возможно ли это, если у нас есть это обязательство? Куда нам обращаться?
Андрей

Вы не имеете право продавать квартиру, не исполнив обязательства перед ПФ. В противном случае вы рискуете тем, что ваша следка может быть признана недействительной по требованию ПФ в судебном порядке.

Выделяйте доли, а потом распоряжайтесь, как Вам угодно. Но только с разрешения органов опеки.

6.И как обстоит дело с налогом на эту квартиру? Как он будет считаться, если мы отчуждаем 1/2 долю бабушке?
Андрей

Вы бабушке дарите 1/2 долю Доход полученный бабушкой не облагается налогом в соот. со ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

3.Один из супругов после оформления собственности полностью может подарить свою долю бабушке по договору дарения?
Андрей

2.С чего нам начать оформление документов в собственность в нашем случае? Куда идти в первую очередь? Какая последовательность наших действий?
Андрей

к нотариyсy выделять доли детям, потом регистрация. далее сделка с бабyшкой и регистрация перехода прав.

4.До скольки лет детей действует это обязательство?
Андрей

законодательно нет такого срока

5.Если мы захотим продать эту квартиру, то возможно ли это, если у нас есть это обязательство? Куда нам обращаться?
Андрей

нет, пока не выполните обязательство.

6.И как обстоит дело с налогом на эту квартиру? Как он будет считаться, если мы отчуждаем 1/2 долю бабушке?
Андрей

смотря чья бабyшка мать. если сyпрyга, то налога не бyдет. противном слyчае y нее возникнет налог.

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Все верно, ни федеральный закон, ни правила распоряжения материнским капиталом не устанавливают минимальный размер доли. Но, для соблюдения баланса лучше доли определять пропорционально доле в материнском капитале. Например, если детей двое и двое родителей, то долю в праве на квартиру лучше определить в расчета 1/4 материнского капитала, то есть 100 000 рублей (условно мк 400 т. р.).

Например, при стоимости квартиры в 4 млн рублей доля детям может быть выделена в размере 1/40.

3.Один из супругов после оформления собственности полностью может подарить свою долю бабушке по договору дарения?
Андрей

Да, конечно может, законом это не запрещено.

2.С чего нам начать оформление документов в собственность в нашем случае? Куда идти в первую очередь? Какая последовательность наших действий?
Андрей

После подписания передаточного акта необходимо со всеми документами обратиться в Росреестр или МФЦ, кроме того сразу же необходимо предоставить договор об определении долей на всех членов семьи.

Таким образом, при регистрации права квартира будет оформлена на родителей и детей.

3.В случае рождения еще детей обязаны ли мы выделить еще доли в этой квартире на новых детей
Андрей

Такой обязанности нет.

4.До скольки лет детей действует это обязательство?
Андрей

В законе о возрасте детей ничего не сказано, то есть возраст не ограничен.

5.Если мы захотим продать эту квартиру, то возможно ли это, если у нас есть это обязательство? Куда нам обращаться?
Андрей

Да возможно с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Соответственно обратиться необходимо в отдел образования города для получения предварительного разрешения.

6.И как обстоит дело с налогом на эту квартиру? Как он будет считаться, если мы отчуждаем 1/2 долю бабушке?
Андрей

От налогообложения при дарении освобождаются близкие родственники. Например, если сын дарит матери, то мать не обязана уплачивать налог. Если же дарит супруга сына, то мать должна уплатить 13% от стоимости доли.

В расссматриваемой ситуации мать вообще не выделила детям доли. ОДнако внимания заслуживает утверждение суда о том, что мать не оформила с несовершеннолетними детьми в общую равнодолевую собственность земельный участок и жилой дом.

Поэтому есть все основания полагать, что даже оформление в пользу детей меньших долей, чем родителям, также будет свидетельствовать о нарушении жилищных и имущественных прав несовершеннолетних и злоупотреблении родительским правами и повлечет признание сделки недействительной.

Аналогичная позиция изложена в следующих судебных актах: Апелляционном определении Пермского областного суда от 29.04.2013 N 33/3795, решении Заиграевского районного суда Республики Бурятия от 20.05.2013 N 2-423/13, решение Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области от 13.12.2012.

2.Если будет высокий налог, то как нам его избежать? Только ли двойным дарением: сначала супруг супруге, потом супруга передаривает бабушке?
Андрей

Это интересно:

  • Статья 159 ч 4 уголовного кодекса Мошенничество по статье 159 часть 4, условные сроки Здравствуйте! Возможно ли получить по ст.159 ч.4 условный срок с отсрочкой выплаты долга на 3 месяца? И далее по истечению трех месяцев получить реальный срок? Ответы юристов (3) Если собрать весь букет положительных характеристик, […]
  • Приказ о счетах бух учета Приказ о счетах бух учета МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 23 декабря 2010 года N 183н (с изменениями на 31 марта 2018 года) ____________________________________________________________________ Документ с изменениями, внесенными: приказом Минфина России от 31 декабря 2015 […]
  • На сколько и когда повысят пенсию по старости Пенсии в 2018 году: когда будет повышение, на сколько процентов повысят, проиндексируют пенсию? С 1 января 2018 года для неработающих пенсионеров произошла индексация пенсий на 3,7%. Заморозка накопительной пенсии продлевается до 2021 года. Социальные пенсии с 1 апреля 2018 года […]
  • Закон рф 231 фз Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 231-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о […]
  • Свидетельство о праве собственности нежилого помещения образец Выписка из ЕГРП на нежилое помещение Образец выписки из ЕГРП на нежилое помещение На сегодняшний день, выписка из единого государственного реестра прав является основным документом, посредством которого, собственник объекта недвижимости может официально подтвердить свои права на […]
  • Федеральные законы по бух учету Новый Федеральный Закон "О бухгалтерском учете" Статьи по теме: Оформление операций в бухучете в 2014 году Правильное оформление хозяйственных операций – одна из краеугольных проблем, как бухгалтерской практики, так и налогообложения. Ведь в НК РФ одним из важнейших условий принятия к […]
  • Полис обязательного страхования автогражданской ответственности осаго Приложение 3. Страховой полис обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств Информация об изменениях: Приложение 3 изменено с 24 марта 2018 г. - Указание Банка России от 25 декабря 2017 г. N 4664-У Приложение 3к Положению Банка Россииот 19 сентября […]
  • 860 приказ Приказ Министерства здравоохранения РФ от 24 октября 2017 г. N 860 "Об утверждении Порядка организации в Министерстве здравоохранения Российской Федерации работы по обеспечению правовой охраны результатов интеллектуальной деятельности, составляющих секрет производства (ноу-хау)" В […]
Все права защищены. 2018