Как оформить работы от сделки

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.

  • С помощью нотариуса

Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.

  • С помощью риелтора

Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

  • Основные документы:

— Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).
— Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры.
— Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
— Предыдущий договор купли-продажи.
— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.

Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.

Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

  • В Многофункциональном центре (МФЦ).
  • В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

  • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
  • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.

После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  • Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

  • С помощью риелтора

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей.

— Государственная пошлина – 2000 рублей.
— Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
— Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).
— Справка из Росреестра – 200 рублей.
— Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.

В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:

— Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
— Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
— Проектную декларацию.
— Разрешение на строительство, на землю.

  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.
  • Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

    Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

    Возможные риски при покупке квартиры (видео)

    Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

    Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

    Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

    • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
    • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
    • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
    • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

    Пример уведомления о продаже доли:

    Купля-продажа с участием родственников

    Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

    Новые правила продажи квартиры

    С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

    Изменения условий продажи:

    • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
    • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
    • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).

    Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

    Сложно ли оформить сделку купли-продажи гаража?

    Отвечает специалист отдела оформления Погуляева Анна Владимировна

    — Объем работы зависит от имеющихся документов. Рассмотрим несколько типовых вариантов:

    Первый вариант— у продавца свидетельство на гараж из регистрационной палаты( после 1997 года). Это самый простой случай, в котором можно сразу составлять договор купли-продажи гаража.

    Второй вариант – у продавца старое (1992-1997 года) свидетельство на гараж (голубого цвета или розового цвета). Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи, нужно вызвать БТИ (бюро технической инвентаризации), специалисты которого изготовят технический и кадастровый паспорта. С момента получения этих документов можно составлять договор купли-продажи гаража. Так как в данном случае у продавца нет документов на земельный участок, фактически участок перейдет покупателю в пользование, а юридически же оформлен не будет. В принципе, документы на землю Вам нужны только в случае, если Вы захотите взять кредит в банке под гараж. Тогда Вам предстоит достаточно сложная процедура оформления, начиная с проведения геодезии на земельном участке, утверждения схемы размещения земельного участка под гаражом, постановки на кадастровый учет и заканчивая выкупом его через комитет по управлению имуществом с дальнейшей регистрацией права собственности. Причем затраты на оформление земельного участка в собственность, в отличие от затрат по самому гаражу, настолько велики, что вряд ли окупят кредит.

    Третий вариант — если нет никаких документов на гараж, но ГСК (гаражно-строительный кооператив) зарегистрирован.

    Вам нужно обратиться к председателю ГСК (гаражно-строительного кооператива), который обязан выдать Вам справку установленного образца (в 2-х подлинных экземплярах) о принадлежности Вам этого гаража, в справке он также укажет, с какого времени Вы владеете этим гаражом. Эта справка будет являться правоустанавливающим документом. Но для того чтобы зарегистрировать свое право и получить свидетельство о праве собственности, как и в предыдущим случае придется обращаться в БТИ для замера Вашего гаража и изготовление технического и кадастрового паспортов . С двумя экземплярами кадастровых паспортов и двумя справками Вы обращаетесь в регистрационную службу, предварительно оплатив квитанцию за регистрацию права в размере 200 рублей. В итоге Вы получите свидетельство о государственной регистрации права на гараж, после чего можно оформлять договор купли-продажи.

    Четвертый вариант – если нет никаких документов на ГСК (гаражно-строительный кооператив) и гараж.

    Это бывает в случаях, когда стихийно пристраиваются к существующим гаражно-строительным кооперативам, осуществляя самозахват земли. В этом случае работа по подготовке документов для юридически законного договора купли-продажи может занять не один год. Поэтому, как правило, такие сделки осуществляются в режиме «междусобойчика» без регистрации, нотариусов и регистрирующих служб. Права получаются «птичьими», но ведь юридически гараж не существует, а физически Вы им скорее всего беспроблемно будете пользоваться много лет, и возможно со временем оформите выкуп земельного участка и регистрацию гаража, либо через 15 лет владения оформите право собственности в судебном порядке по праву приобретательской давности.

    Не забывайте, что любой договор юридически вступает в силу только после регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

    Мы оказываем услуги во всех вышеперечисленных случаях.

    Бывают и совсем нестандартные ситуации но, как правило и в них, можно найти юридически законное решение проблемы.

    Если у Вас возникли какие-либо сомнения, лучше проконсультируйтесь со специалистами, как правильно подготовить и оформить сделку купли-продажи гаража. Тем более, что консультации бесплатно. Вы можете позвонить по телефонам (49646)7-08-25; (495)778-72-75, либо подъехать в офис по адресу: г. Раменское, ул. Воровского, д.3, либо задать вопрос по электронной почте.

    Оформление продажи квартиры через нотариуса

    Заключение договора купли-продажи – процедура довольно непростая, требующая особого внимания обеих сторон сделки. В последнее время, в данном вопросе произошло много изменений.

    Все чаще граждане стали прибегать к помощи нотариуса. Понятно, что услуга специалиста платная, но те гарантии, которые получают участники сделки, того стоят.

    Изменения также затронули порядок регистрации совершаемых сделок и некоторые другие аспекты процедуры.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 490-03-84
    Москва, Московская область

    +7 (812) 425-30-56
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    +8 (800) 550-72-15
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Купля-продажа квартиры через нотариуса

    Как оформить сделку у нотариуса?

    Фактическое подписание договора между продавцом и покупателем – это не вся сделка.

    Данному моменту предшествует определенная подготовка, которая заключается в сборе документов, составлении предварительного договора между сторонами сделки, его заверение нотариусом и последующая регистрация прав собственности на жилье нового владельца. Как видно, не все так просто.

    Сделка совершается в три этапа:

    • На первом этапе между продавцом и покупателем подписывается предварительное соглашение. В нем обязательно указываются все оговоренные условия сделки и сроки ее заключения. На этом же этапе происходит подготовка необходимой документации, которая в последующем передается нотариусу для сверки бумаг;
    • На втором этапе, стороны сделки подписывают договор купли-продажи недвижимости. Подписание документа происходит в присутствии нотариуса, который заверяет подписи продавца и покупателя;
    • На третьем этапе происходит регистрация права собственности нового владельца квартиры на данную недвижимость.

    Продажа квартиры: документы и порядок сделки.

    Какие документы нужно проверять при покупке квартиры, читайте тут.

    Пакет документов, который представляется нотариусу

    Продавец должен собрать следующие документы:

    • Предварительное соглашение, подписанное между ним и покупателем, в котором оговорены условия сделки;
    • Документы, подтверждающие получение прав собственности продавца на данную квартиру;
    • Подтверждение процедуры регистрации права собственности;
    • Согласие супруга/супруги на продажу недвижимости. Документ заверяется нотариусом;
    • Заверенное у нотариуса разрешение супруга/супруги на приобретение квартиры;
    • Согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу;
    • Подтверждение направления уведомлений собственникам долей в квартире, которое отсылается в случае продажи доли в общей собственности другому лицу;
    • Выписка о лицах, зарегистрированных в данной квартире;
    • Подтверждение отсутствия задолженностей за предоставление коммунальных услуг;
    • Копия сертификата на получение материнского капитала и выписка о наличии на счету средств. Эти бумаги необходимы в случае приобретения жилья с помощью средств материнского капитала;
    • Копия договора на оформление кредита, если таковой имеется;
    • Копии документов о получении средств из бюджета, которые выплачиваются определенным категориям семей и лицам, как финансовая помощь;
    • Копии договора займа, если в совершении сделки будет задействован бюджетный займ.

    Нотариусу должны быть представлены не только копии, но и оригиналы перечисленных документов. Нотариус проводит сверку бумаг.

    Подготовкой к подписи договора купли-продажи занимается помощник нотариуса.

    Потребуется обменяться с работником нотариальной конторы телефонами, так как во время подготовки договора могут возникнуть различные вопросы, касающиеся условий или личных данных.

    Лучше заранее обсудить с нотариусом сроки подготовки документов и составление договора. Вопрос срочности обсуждается дополнительно.

    Регистрация права собственности на квартиру нового владельца

    Без регистрации права собственности, лицо, приобретшее квартиру, будет считаться ее владельцем, но вот зарегистрировать его в Росреестре нужно обязательно.

    В какие сроки производится регистрация прав собственности, в законодательстве не уточняется. Хотя лучше сделать это сразу же после заключения сделки.

    Регистрация подразумевает уплату государственной пошлины. Она составляет две тысячи рублей. Регистрация осуществляется в течение трех рабочих дней.

    Заявление о регистрации в Росреестр может подать нотариус по просьбе покупателя. Данная услуга оплачивается дополнительно.

    Хотя необходимости в решении вопроса регистрации таким способом, нет. Все равно госпошлина оплачивается самостоятельно.

    А так можно еще больше увеличить свои затраты, да и срок регистрации затянется, так как через нотариальную контору заявление идет дольше. Если нет особого желания заниматься этим вопросом, можно обратиться за помощью в МФЦ.

    Тарифы нотариусов на оформление сделок с недвижимостью

    Как уже упоминалось ранее, оформление договора через нотариальную контору будет стоить дороже.

    Услуги нотариуса в целом состоят из:

    • Регламентируемой НК РФ госпошлины. Размер ее зависит от цены договора, так как она составляет 0,5 % от этой суммы. Но в итоге, сумма варьируется от 300 до 20 000 рублей;
    • 0,5 % от кадастровой стоимости квартиры. Такая сумма берется в том случае, если в самом договоре не указывается цена;
    • Сумма в пределах 7000 рублей, которая вносится за юридическую консультацию;
    • Сумма, назначенная нотариусом, за выполнение технической работы;
    • Госпошлина за нотариальные действия (ст. 333 НК РФ).

    Сумма набирается уже довольно внушительная, но и это еще не все.

    Далее следует заплатить за:

    • Оформление согласия супруги/супруга на совершение сделки (от 2000 до 5000 рублей);
    • Оформление согласия собственников доли в общей собственности на продажу недвижимости (от 2000 до 5000 рублей);
    • Заверка копий документов для Росреестра будет стоить от 100 до 500 рублей

    Сделки с долевой собственностью: нотариус

    До июня 2016 года, любой владелец доли в общедолевой собственности имел право поступать с ней на свое усмотрение. Он мог ее подарить, продать, обменять и т. д., и все это без участия нотариуса.

    Но после июня 2016 года, согласно российскому законодательству, такие сделки, без участия нотариуса, запрещены. Теперь, если в договоре идет речь о доле в квартире или доме, сделка должна быть заверена нотариально, так как регистрация документа без такого действия невозможна.

    Данное постановление имеет отношение и к тем случаям, когда осуществляются сделки с недвижимостью, у которой есть несколько собственников.

    Под действие данного постановления не попадают те сделки, которые заключаются по недвижимости, находящейся в личной собственности, или когда доли в собственности не выделены. Такие сделки можно совершать без участия нотариуса.

    Понятие «общая собственность» можно объяснить как собственность, где владельцев несколько, но у них одно свидетельство о праве на эту недвижимость.

    Для заключения сделок с данной недвижимостью, нотариус не требуется.

    Еще совсем недавно все сделки заключались очень просто, без участия третьих лиц и дополнительных расходов. Сейчас же такие сделки отходят на второй план. Очень часто квартиры находятся в долевой собственности, и владельцы обязаны прибегать к помощи нотариуса, даже если у них нет на это никакого желания.

    Июньское постановление коснулось и сделок, совершаемых с жильем, где собственником являются несовершеннолетние лица. Обращение в нотариальную контору, в данном случае, просто неизбежно.

    На сегодняшний день только 1-1,5 % сделок совершается без участия нотариуса. В простой письменной форме можно оформить договор купли-продажи недвижимости, которая находится в индивидуальной собственности совершеннолетнего лица.

    Закон о привлечении к совершению сделок с недвижимостью нотариусов уже в действии, и обойти его не получится.

    Хотя некоторые сообразительные граждане умудряются обходить сложившуюся ситуацию стороной. А все очень просто. В договоре о продаже жилья ставиться дата до 01.06.2016 года, и сделка оформляется в простой форме. Как долго это будет срабатывать – неизвестно.

    Скорее всего, успешность таких сделок зависит от невнимательности лиц, занимающихся оформлением бумаг или их нежеланием замечать хитрости и нарушения.

    Стоимость оформления сделки

    До июня 2016 года на простое оформление сделки граждане тратили до 5000 рублей (Москва). Внесение госпошлины за регистрацию прав собственности обходилось в 2000 рублей. Составление проекта договора купли-продажи оценивалось в пределах от 1,5 до 3 тысяч рублей.

    Участие в совершении сделки доверенных лиц или, так называемых, регистраторов, заметно увеличивало расходы. Они резко возрастали до 11-15 тысяч рублей.

    Сейчас стоимость заключения сделки увеличится еще больше, так как кроме стоимости за оформление всех бумаг, нужно будет заплатить нотариусу за выполненную им техническую работу. То есть это еще плюс 5-15 тысяч рублей.

    Если сейчас в Москве квартиры оцениваются в пределах 15-20 миллионов рублей, то расходы на работу нотариуса и оформление договора кажутся незначительными. Но это в Москве, а вот в регионах такие расходы очень даже ощутимы.

    Существует определенная закономерность в соотношении расходов и стоимости жилья. Чем выше цена за квартиру, тем больше денег придется заплатить за работу нотариальной конторы.

    Например, тариф при продаже квартиры стоимостью около одного миллиона рублей, составит 5 тысяч рублей.

    Так как в статье больше внимания уделялось сделкам с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, то простая арифметика позволит рассчитать сумму услуг.

    Если квартира стоит один миллион, то на одного собственника приходится 500 тысяч рублей. Тогда его расходы составят около 2,5 тысяч рублей, а то и меньше.

    Кто будет оплачивать расходы на нотариуса, неизвестно. Вот кто не будет этим заниматься точно, так это риэлторы.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 490-03-84
    Москва, Московская область

    +7 (812) 425-30-56
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    +8 (800) 550-72-15
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Как правильно оформить сделку с инвестором?

    Для оформления отношений с инвестором лучше всего использовать правовую форму ООО (общество с ограниченной ответственностью). ИП избегают из-за рисков, потому что по закону индивидуальный предприниматель несет ответственность всем своим имуществом, кроме единственной квартиры. АО (акционерные общества) не пользуются популярностью среди стартапов — открывать их дорого, достаточно сложно и долго.

    Если коротко, то инвестор может стать участником вашего ООО и вложиться в капитал или дать деньги в долг. Рассмотрим подробнее механику этих путей.

    1. Инвестор становится участником ООО

    Эта модель известна в предпринимательской среде как «вхождение инвестора». Вне зависимости от того, будет ли инвестор входить в уже существующее ООО или создавать новое, порядок действий, по сути, один. Согласуется объем инвестиций, пропорциональный номинальной доле в уставном капитале. Затем инвестор вносит оговоренную сумму, после чего к нему переходит доля в компании, и можно приступать к внесению изменений в учредительные документы.

    В последнее время участилась практика заключения инвестиционных договоров между стартапером и инвестором. Главные моменты инвестиционного договора: схема финансирования, структура управления (имеет инвестор право вмешиваться в операционное управление или нет), порядок выхода участников из проекта, способы разрешения конфликтов. С одной стороны, инвестиционный договор закрепляет ключевые договоренности, с другой, в нём могут содержаться очень конкретные детали (например, можно определить суд, в котором будет рассматриваться конфликт, если он возникнет).

    Вхождение инвестора в уже существующее ООО стартапа

    В случае, когда стартап уже действует как зарегистрированное юридическое лицо, инвестор направляет в адрес генерального директора формальное заявление о принятии в компанию и внесении вклада в уставный капитал общества. При этом, даже если у вас есть действующее ООО, некоторые инвестиционные фонды также могут потребовать зарегистрировать еще одно новое ООО с их участием – это нормально.

    В заявлении инвестора указываются:

    • сумма вносимых денежных средств или состав иного имущества (стоимость неденежного вклада определяется на основе отчёта независимого оценщика);
    • планируемый срок внесения вклада (отсчитывается с момента принятия решения о принятии нового участника общим собранием участников ООО и не может превышать 6 месяцев);
    • размер предполагаемой доли в результате приёма в участники ООО (в процентах или в виде дроби);
    • иные условия внесения вклада и вступления в общество, не противоречащие закону и уставу компании.

    Решение общего собрания участников общества о принятии нового участника и увеличении уставного капитала за счет его вклада принимается единогласно и должно полностью соответствовать заявлению инвестора. Факт принятия решения и состав присутствовавших участников должны быть подтверждены путем нотариального удостоверения. На момент принятия решения в действующем уставе ООО не должно быть запретов на увеличение уставного капитала путём принятия вкладов третьих лиц или других похожих ограничений. Если в вашем уставе есть такой запрет, надо сначала внести изменения в него.

    Процесс завершается оплатой доли инвестором и регистрацией произошедших изменений в налоговой.

    Создание новой совместной компании с участием инвестора

    Если у вашего стартапа ещё нет юридического лица, создание совместной компании при участии инвестора выглядит самым логичным вариантом инвестирования.

    Вкладом самого предпринимателя, как правило, будут нематериальные активы (права использования результатов интеллектуальной деятельности, передаваемые по лицензионному договору), технологическое оборудование или недвижимое имущество. Если вы располагаете чем-нибудь из этого, то оцените предварительно свое имущество у независимого оценщика.

    Взаимоотношения соучредителей нового ООО нужно максимально подробно описать в уставе, включив в него правила распределения голосов на общем собрании участников, принципы участия партнёров в прибыли компании, порядок выхода участников из общества и разрешения конфликтов, а также многие другие существенные условия. Мало кто вспоминает об уставе, пока дела идут хорошо, но невнимание к деталям и формальный подход могут существенно осложнить и сократить жизнь вашего бизнеса, а то и вовсе стать почвой для злоупотреблений недобросовестных инвесторов.

    2.Инвестор не становится участником ООО

    Не каждый предприниматель готов разделить управление своим проектом. В таком случае решением может стать долговое финансирование от инвестора, согласного не вмешиваться в операционную деятельность стартапа.

    Предоставление инвестиций в виде займа

    Инвестор может предоставлять процентный или беспроцентный заём – все зависит от ваших договоренностей. Возврат суммы происходит, как правило, единовременным платежом по истечении длительного периода времени (2-3 года).

    Обеспечение инвестиций зависит от рисков проекта и требований инвестора. На практике, чаще всего в качестве обеспечения возврата займа используется залог объектов интеллектуальной собственности (например, программ, изобретений, ноу-хау) и долей в ООО.

    Чтобы деньги тратились эффективно, в договоре займа может быть предусмотрено условие использования заёмщиком полученных средств только на определенные цели (целевой заём). Данное условие также предполагает контроль инвестора за расходованием средств. Если деньги будут тратиться нецелевым образом, инвестор может потребовать досрочно вернуть заём с процентами. Формы контроля и порядок возврата согласовываются в договоре займа.

    Комбинированная инвестиционная схема

    Её суть в том, что инвестор предоставляет заём за долю в компании в будущем. Это современный способ инвестирования, который в равной мере учитывает интересы стартапа и инвестора.

    Гибкость этой схемы заключается в том, что предварительный договор купли-продажи доли в ООО подлежит исполнению только при наступлении т.н. отлагательного условия — обычно после выхода стартапа на окупаемость. Условия договора займа при этом будут аналогичны рассмотренным выше.

    Возможные варианты выхода инвестора из стартапа — по действительной стоимости доли или через возврат займа (процентов по займу) — фиксируются в уставе при исполнении договора.

    Эта схема похожа на популярные в Кремниевой долине конвертируемые займы (Convertible note), с помощью которых стартап получает финансирование с правом инвестора в будущем конвертировать долг в акции компании с учётом дисконта за риск. При этом размер пакета акций инвестора будет пропорционален отношению суммы его займа к вложениям на следующем раунде инвестирования.

    Комбинированная схема в большей степени учитывает российские реалии (например, особенности ООО, где есть доли, но нет акций), однако требует оценить стоимость компании в предварительном договоре ещё задолго до наступления событий.

    Что важно помнить, вступая в отношения с инвестором?

    Вне зависимости от того, настаивает ли инвестор на какой-то конкретной форме инвестирования или нет, отнеситесь к её выбору со всей внимательностью, особенно если вы имеете дело с непрофессиональным инвестором, который инвестирует от случая к случаю или впервые.

    Помните, что когда на стороне инвестора действует команда профессиональных юристов, которые собаку съели на оформлении отношений со стартапами, они работают в интересах инвестора. Поэтому вы, как минимум, должны подстраховаться и привлечь независимую юридическую экспертизу, которая проверит все документы на предмет соблюдения ваших интересов.

    Надеемся, что эта информация поможет вам разобраться в сложном и важном вопросе. Мы же со своей стороны рады будем помочь, если вы решите, что нуждаетесь в живой консультации.

    Это интересно:

    • Заявление об изменении размера уставного капитала Изменение размера уставного капитала По закону любое ООО (общество с ограниченной ответственностью) может изменить – уменьшить или увеличить — свой уставной капитал в установленном действующим законодательством порядке. Сделать они это могут в любое время при условии, что решение принято […]
    • Приказа о закреплении транспортного средства за водителем Образец приказа о закреплении автомобиля за водителем Статьи по теме Решение о закреплении автотранспорта за водителями в рамках организации зачастую оказывается весьма эффективным для обеспечения контроля за его работоспособностью. Для того, чтобы такое решение было правомерным, […]
    • Бланки заявлений билайн Как заблокировать навсегда номер Билайн? Как заблокировать навсегда номер Билайн? Существует ряд ситуаций, когда нужно быстро приостановить работу сим-карты на время или навсегда: кража смартфона либо необходимость перейти на другой тарифный план. Специально для таких случаев оператор […]
    • Когда делается возврат налога Возврат подоходного налога по ставке 13% (покупка жилья, ипотека, обучение, лечение, пенсионные взносы) Что необходимо, чтобы вернуть подоходный налог? По результатам налоговой декларации 3-НДФЛ осуществляется возврат налога на доходы физических лиц, удержанного с доходов […]
    • Возврат ндс при экспорте из белоруссии Экспорт из России в Белоруссию без НДС Возмещаем до 50% экспортного НДС поставщику в день отгрузки в Республику Беларусь. Продаете товар российской компании. Как поставка в своем городе. Получаете до 50% экспортного НДС уже В ДЕНЬ ПОСТАВКИ. Отгружаете товар на условиях самовывоза […]
    • Курс защита прав потребителей Курс, семинар, тренинг Закон о защите прав потребителей. Защита интересов торговых компаний Даты начала обучения Руководители, специалисты, отвечающие за работу по претензиям от потребителей, юристы. Курсовой сертификат о прохождении обучения по данной теме. Программа курса Начало. […]
    • Понятие виды пенсий по государственному пенсионному обеспечению Понятие и виды пенсии по государственному пенсионному обеспечению Пенсия по государственному пенсионному обеспечению – ежемесячная государственная денежная выплата, право на получение которой определяется в соответствии с условиями и нормами, установленными законом, и которая […]
    • Нотариус по наследству мытищи Каютина Ирина Николаевна Нотариус нотариального округа город Мытищи Московской области Добро пожаловать Мы оказываем полный спектр нотариальных услуг. Нотариус предоставляет консультации, оформляет и заверяет документы, удостоверяет сделки. При обращении к нему необходимо иметь при […]

    Author: admin