Отчуждение доли в праве общей собственности

Отчуждение доли в общей собственности по новым правилам

С июня 2016 года сделки с недвижимым имуществом, осложненные элементами общей собственности, получили дополнительную степень защиты в виде обязательного нотариального удостоверения. В настоящей статье рассмотрены некоторые особенности совершения таких сделок, а также дополнительные сопутствующие факторы.

Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Так, п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ после внесенных поправок предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Также п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ устанавливает порядок продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, в соответствии с которым продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. При этом сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Исключением в соблюдении предусмотренного срока являются случаи установления нотариусом факта предоставления продавцом документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли.

Вместе с тем абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ устанавливает запрет на применение абз. 1 п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ к сделкам по отчуждению земельных долей.

Если исходить из буквального толкования положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, можно сделать два вывода, а именно: для отчуждения доли в общей собственности на недвижимое имущество необходимы нотариальное удостоверение сделки, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, и обязательное уведомление собственников долей недвижимого имущества в общей собственности.

Однако толкование положений п. 1 ст. 24 и п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ в части установления обязанности и порядка уведомления прочих участников общей собственности на объект недвижимости, а также обязательности нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в недвижимом имуществе необходимо осуществлять в соответствии с духом закона и в системной взаимосвязи с нормами иных отраслей российского законодательства. В этой связи необходимо выявление цели, на достижение которой направлены положения п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, которой в данном случае выступает обеспечение соблюдения предусмотренного ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли недвижимого имущества остальными собственниками долей этого имущества. Однако ч. 1 ст. 250 ГК РФ содержит исключение из данного правила в случаях продажи доли недвижимого имущества с публичных торгов, а также случаях продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении. Предусмотренное ч. 1 ст. 250 ГК исключение обеспечивает реализацию принципа следования земельного участка за объектом недвижимости и устраняет препятствия в применении положений ст. ст. 273 и 552 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшие собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, следует обратить внимание, что, согласно п. 4 ст. 24 Закона N 122-ФЗ, правила преимущественной покупки применяются также при отчуждении доли по договору мены, а уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В отличие от возмездного отчуждения, для дарения недвижимого имущества достаточно нотариального удостоверения сделки.

Что касается положения абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ, то здесь следует иметь в виду, что п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ относится в равной степени как к строениям и сооружениям, так и к земельным участкам. Закон N 122-ФЗ дополнен ст. 24.1 на основании ст. 2 Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», и, как следствие, его положения относятся только к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

Как следствие, стороны сделки по отчуждению доли земельного участка могут быть введены в заблуждение при буквальном толковании положений п. 1 ст. 24 и абз. 2 п. 3 ст. 24.1 Закона N 122-ФЗ.

Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость: изменение роли нотариуса. Статьи по предмету Гражданское право

ОТЧУЖДЕНИЕ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: ИЗМЕНЕНИЕ РОЛИ НОТАРИУСА

Д.В. ЛОРЕНЦ

В свете реформы основ деятельности нотариата российское гражданское законодательство сравнительно недавно претерпело ряд последовательных изменений относительно правил отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
До 29 декабря 2015 г. сделку по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость дозволялось совершать в простой письменной форме, поскольку применялись общие нормы о соответствующих договорах (в частности, статья 550 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в пункт 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения, согласно которым сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу стала подлежать обязательному нотариальному удостоверению и ее можно совершить не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В итоге после первой волны законодательных изменений распоряжение долей в праве общей собственности на недвижимость должно было удостоверяться нотариально при наличии следующих условий: сделка представляет собой куплю-продажу; покупателем является постороннее лицо, т.е. субъект, не имеющий статуса сособственника.
Следовательно, с 29 декабря 2015 г., в частности, безвозмездное отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость или продажа такой доли сособственнику не обязательно должны были облекаться в нотариальную форму.
Весьма спорной в этом плане является квалификация характера сделки по внесению доли в праве общей собственности на недвижимость в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.
В настоящее время действуют разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).
———————————
См.: пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // http://base.garant.ru/.

Большинство нижестоящих судебных инстанций также высказывали позицию, что доля в капитале приобретается взамен на вклад , а внесение вклада в уставный капитал (сделка по учреждению хозяйственного общества) не является дарением (безвозмездной сделкой), поскольку отчуждатель вклада приобретает статус участника общества со всем объемом прав, в том числе на участие в управлении обществом, на получение прибыли, отчуждение своей доли в уставном капитале общества, выход из состава участников и выплату действительной стоимости доли . Возмездный характер отношений по формированию уставного капитала не вызывает возражений и в юридической литературе .
———————————
См.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 6 июня 2007 г. N Ф08-3071/07-1270А, Западно-Сибирского округа от 8 октября 2007 г. N Ф04-5394/2007(38883-А27-37) // http://base.garant.ru/.
См.: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 22 октября 2012 г. N Ф03-4630/12 по делу N А73-4021/2011, Уральского округа от 19 апреля 2010 г. N Ф09-5943/09-С2 по делу N А76-28331/2008-33-831/43, Центрального округа от 7 мая 2003 г. N А08-6141/02-4.
Стрельников П.А. Виндикационный иск в защите права собственности на недвижимое имущество юридических лиц // Журнал российского права. 2014. N 9. С. 53 — 61; Шитик И.Н. Виндикационные иски: нерешенные вопросы (интервью с М.А. Ероховой, главным консультантом Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ, государственным советником юстиции III класса, кандидатом юридических наук) // Арбитражное правосудие в России. 2009. N 1 // http://base.garant.ru/.

Однако есть и альтернативные подходы к определению правового характера внесения вклада в уставный капитал организации.
Некоторые суды категорично отмечают, что сделка по передаче имущества в уставный капитал общества является безвозмездной , либо обращают внимание, что Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» не предусматривает возмездность такой сделки, как оплата уставного капитала . Кроме того, до принятия Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 в доктрине обосновывалась неочевидность возмездности внесения вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью. Так, Р.С. Бевзенко исходил из того, что основанием для внесения имущества в уставный капитал ООО является договор его участников, в котором создаваемое юридическое лицо не является стороной, а сам акт наделения имуществом в виде взноса в уставный капитал ООО не имеет явного синаллагматического характера в силу отсутствия встречности исполнений .
———————————
См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 октября 2011 г. N Ф01-3959/11 по делу N А43-2688/2009 // http://base.garant.ru/.
См.: Постановление ФАС Московского округа от 10 ноября 2008 г. N КГ-А40/9078-08 // http://base.garant.ru/.
Бевзенко Р.С. Истребование имущества, внесенного в уставный капитал юридического лица // Законодательство. 2004. N 12. С. 18 — 25.

А.Ю. Тарасенко аналогичным образом делал вывод, что считать договор о создании юридического лица возмездным (по типу простого товарищества) несколько преждевременно, поскольку взаимоотношения общества и участника являются корпоративными .
———————————
Тарасенко Ю.А. О недействительности основания внесения вклада в уставный капитал акционерного общества // Законодательство. 2005. N 1. С. 27 — 34.

В целом, соглашаясь с мнением указанных авторов относительно специфики статуса субъектов корпоративных правоотношений, обратим внимание, что с 1 июня 2015 г. в соответствии со статьей 307.1 ГК РФ общие положения об обязательствах могут применяться к требованиям, возникшим из корпоративных отношений, поскольку иное не установлено Гражданским кодексом, иными законами или не вытекает из существа соответствующих отношений. В связи с этим следует проанализировать, насколько общие правила о возмездности обязательств соответствуют существу внесения вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.
Вклад в уставный капитал передается на праве собственности корпорации, которая не состоит с учредителем (участником) в договорных отношениях, а в соответствии со статьей 423 ГК РФ возмездными или безвозмездными могут быть именно договоры, т.е. сделки, которые по своей природе обеспечены возможностью принудительно требовать от контрагента исполнения обязательства. При этом возмездным считается только договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Необходимо констатировать, что учредитель ООО имеет юридическую обязанность внести вклад (ст. ст. 9, 16 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»), но это не образует гражданско-правового обязательства, поскольку, как обоснованно отмечается в доктрине и судебной практике , общество не вправе требовать от участника исполнения им обязанности внести вклад в уставный капитал, так как данную обязанность нельзя рассматривать в буквальном смысле статьи 309 ГК РФ. Из ГК РФ и Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» следует, что обязательственные правоотношения применимы к участнику общества в случае неполного внесения им вклада в рамках лишь ответственности по требованиям кредиторов к обществу как к должнику . В итоге отсутствие возможности принудительно реализовать встречность предоставления ставит под сомнение классическое понимание возмездности рассматриваемых корпоративных правоотношений.
———————————
Тарасенко Ю.А. Указ. соч. С. 27 — 34.
См.: Определение ВАС РФ от 16 января 2014 г. N ВАС-12200/13, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 октября 2003 г. N А31-1082/14 // http://base.garant.ru/.
См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 апреля 2002 г. N Ф04/1377-216/А70-2002 // http://base.garant.ru/.

А.П. Стрельников предполагает, что встречное удовлетворение не обязательно должно последовать от контрагента, для того чтобы отношение квалифицировалось как возмездное . Данное замечание вполне справедливо, но в любом случае встречное предоставление во всех возмездных правоотношениях должно осуществляться каким-либо лицом принадлежащим ему имуществом, а именно контрагентом или по его поручению третьим лицом (ст. 313 ГК РФ). В ситуации оплаты уставного капитала корпорации Пленумы ВС РФ и ВАС РФ исходили из того, что учредитель вносит вклад и взамен приобретает права участника, иными словами, долю в уставном капитале. Но хозяйственное общество не владеет и не является собственником доли в своем уставном капитале, кроме случаев, установленных законом , поэтому юридическое лицо не совершает встречного предоставления по передаче учредителю (участнику) доли участия в капитале. Право корпоративного участия возникает в силу закона, поскольку приобретатель такого права создает корпорацию или увеличивает размер ее капитала. Сама корпорация право управления собой учредителю (участнику) не предоставляет. В этом плане весьма оригинально выглядит судебная позиция, в соответствии с которой доля в уставном капитале определяется как преобразованный вклад . Следует полагать, что учредитель не получает долю в уставном капитале как классическое встречное предоставление, которое является имуществом другого участника гражданского оборота, а трансформирует своим поведением свое же имущество (вклад) в иное имущественное благо (долю в уставном капитале), которое представляет собой совокупность имущественных прав и обязанностей , совокупность имущественных и неимущественных прав , являющихся объектом вещных и корпоративных отношений . Само юридическое лицо в традиционном понимании не рассчитывается с учредителем, фактические расходы не производит, поэтому возникает искусственная возмездность под отлагательным условием, когда участник сможет требовать от юридического лица предоставить, например, прибыль или действительную стоимость доли участия в случае выхода или исключения из общества с ограниченной ответственностью.
———————————
Стрельников П.А. Указ. соч. С. 53 — 61.
См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 августа 2010 г. по делу N А82-8134/2009 // http://base.garant.ru/.
См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 июня 2008 г. N Ф08-3356/2008 // http://base.garant.ru/.
Белова Д.А. Защита владения и вещных прав в свете реформирования гражданского законодательства России // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 6. С. 3 — 12.
См.: Определение ВАС РФ от 7 сентября 2009 г. N 11093/09, Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Центрального округа (г. Брянск, 28 мая 2010 г.) // http://base.garant.ru/.
См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 февраля 2011 г. N Ф03-9481/2010 по делу N А51-22419/2009 // http://base.garant.ru/.

Кроме того, даже если признать условный возмездный характер отчуждения доли в праве собственности на недвижимость в пользу корпорации посредством вклада в уставный капитал, такую сделку затруднительно квалифицировать в качестве купли-продажи, поскольку общество не передает денежные средства или иное встречное вознаграждение участнику (вкладчику) .
———————————
См.: Постановление ФАС Московского округа от 22 марта 2010 г. N КГ-А41/1952-10 по делу N А41-24449/09 // http://base.garant.ru/.

Таким образом, внесение доли в праве общей собственности на недвижимость в уставный капитал корпорации с 29 декабря 2015 г. не требовало нотариального удостоверения в силу того, что акт внесения такого вклада не является куплей-продажей.
Проблема оценивания возмездного или безвозмездного характера внесения доли в праве общей собственности на недвижимость в уставный капитал хозяйствующего субъекта была нивелирована 2 июня 2016 г. следующей волной реформы основ нотариальной деятельности.
Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в пункт 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения, которые предписывают со 2 июня 2016 г. нотариально удостоверять любую сделку по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В итоге со 2 июня 2016 г. даже безвозмездные или возмездные, но отличные от купли-продажи сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость, а также отчуждению доли в праве другому сособственнику подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. И, что удивительно, нотариальному удостоверению в настоящее время подлежит отчуждение всех долей по одной сделке, что, по сути, может означать распоряжение не долями как специфическими объектами гражданских прав, а непосредственно самой недвижимостью. При продаже всеми участниками долевой собственности своих долей по единой сделке исчезает существенное правовое явление в механизме отчуждения доли в праве общей собственности, а именно отсутствует необходимость извещения других собственников и исключается преимущественное право покупки, поскольку своим участием в одной отчуждательной сделке все сособственники конклюдентно подтверждают, что они не намерены приобретать другие доли, а извещение не требуется, поскольку все соучастники из природы таких отношений не могут не быть осведомлены об этом договоре, являясь его стороной.
Еще одной особенностью могут обладать сделки по распоряжению долей в праве общей собственности на недвижимость, если сособственник состоит в браке и такая доля, но не сама недвижимая вещь, составляет совместную собственность супругов.
Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. N 391-ФЗ в пункт 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ с 29 декабря 2015 г. внесены изменения, согласно которым для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В настоящее время данная диспозиция охватывает не только распоряжение совместной недвижимостью, как это было раньше, но и любым другим общим имуществом супругов, права на которое подлежат государственной регистрации.
В настоящее время всякое отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость требует нотариального удостоверения, значит, если она составляет предмет супружеской собственности, для совершения сделки требуется нотариальное согласие супруга. Однако до 2 июня 2016 г. безвозмездное отчуждение доли или отчуждение сособственнику не требовало нотариального удостоверения сделки, а государственная регистрация сделки купли-продажи и дарения недвижимости отменена с 1 марта 2013 г. При этом буквальное прочтение СК РФ (п. 3 ст. 35) означает, что нотариальное согласие супруга в такой ситуации потребуется, если супруг распоряжается имуществом, право на которое подлежит регистрации.
В соответствии со смыслом статьи 131 ГК РФ сама доля в праве непосредственно не является недвижимостью, но возникает ли на нее какое-либо иное право, которое подлежало бы государственной регистрации?
Для обоснования соответствующих выводов, влияющих на специфику признания недействительным распоряжения совместным имуществом, необходимо определить правовую природу доли в общей собственности, проанализировав основные взгляды на ее юридическое существо в различные периоды развития отечественной цивилистики:
— с теоретико-практических позиций самой необоснованной выглядит теория реальной доли в общей вещи, так как данный подход противоречит природе общей собственности, поскольку возможность раздела (выдела) имущества в натуре является основанием не возникновения, а прекращения права общей собственности, что подтверждается статьей 252 ГК РФ;
— в концепции идеальной доли в сущности неделимая вещь рассматривается принадлежащей нескольким собственникам в идеальных (интеллектуальных) частях (Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев) .
———————————
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2003. С. 369; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М., 2002. Ч. 1: Вотчинные права. С. 586.

— в теории ценностной доли исходят из того, что каждый собственник в отдельности имеет своим объектом только долю в стоимости вещи (Г.Ф. Шершеневич) ;
———————————
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 279.

— концепция правовой доли предполагает, что каждый участник общей собственности имеет в праве собственности на вещь определенную долю, а в правоотношении собственности образуется множественность лиц (О.С. Иоффе) . Данный подход получил отражение в действующем гражданском законодательстве Российской Федерации (гл. 16 ГК РФ);
———————————
Иоффе О.С. Советское гражданское право // Избранные труды: В 4 т. СПб., 2004. Т. 2. С. 474.

— в современных исследованиях встречается концепция фиктивной доли, в которой доля есть не что иное, как юридическая фикция, которая предусматривает под собой по факту не долю в праве (так как право не делится и принадлежит всем сообща), а отдельное, производное от права собственности имущественное право, принадлежащее каждому из участников общей долевой собственности в отдельности (Д.А. Баринов) .
———————————
Баринов Д.А. Некоторые теоретические аспекты определения понятия доли в праве собственности // Вопросы российского и международного права. 2016. N 5. С. 30 — 37.

Вполне можно согласиться с выводами, что право не подлежит делению, но только в том смысле, который применяется относительно материальной субстанции, а поскольку всякое субъективное право с позиции материального мира фиктивно, т.е. существует только потому, что мыслится существующим во всяком правопорядке, хотя фактически в реальности не существует, то и его деление, очевидно, вполне возможно на уровне правового мышления.
Между тем в юридической литературе отмечается, что доля каждого в общем имуществе вполне удовлетворяет критерию всякого объекта права собственности — его материальности , некоторые авторы считают целесообразным дополнение статьи 128 ГК РФ долей в праве собственности в качестве отдельного объекта гражданских прав (самостоятельное имущественное право) , а отдельные ученые полагают допустимым в том числе позиционирование права собственности на долю в общей собственности .
———————————
Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. N 1. С. 24 — 34.
Баринов Д.А. Указ. соч. С. 30 — 37.
Тютюник П.Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: Дис. . канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2006. С. 34, 35.

Однако мы полагаем аргументированной позицию С.М. Илюшникова, который грамотно отмечает, что признание за субъектом общей собственности права собственности на долю в праве собственности должно влечь образование индивидуальной собственности и прекращение множественности лиц в данном правоотношении. Кроме того, концепция права собственности на долю создаст дополнительный уровень теоретических конструкций, и право на долю будет означать право на долю в праве, что не имеет ни теоретического, ни практического смысла. Под распоряжением (продажей, дарением) долей в праве законодатель имеет в виду передачу вещи, но с той особенностью, что у отчуждателя есть на нее только часть в праве .
———————————
Илюшников С.М. О сущности доли в праве общей собственности // Защита частных прав: проблемы теории и практики: Материалы Международной научно-практической конференции / Отв. ред. Н.П. Асланян. Иркутск: Изд-во Байкальского гос. ун-та экономики и права, 2012. С. 38 — 43.

Таким образом, по своей юридической природе на долю в праве общей собственности на недвижимость не может возникать никакое иное право, которое подлежало бы государственной регистрации, поскольку доля в праве имеет двойственный правовой режим, выступая объектом гражданского оборота в динамичных обязательственных отношениях, она сама одновременно выступает субъективным правом в статичных вещных отношениях, поэтому не может регистрироваться право собственности на долю в праве общей собственности на недвижимость. Любое приобретение такой доли фактически означает приобретение самой недвижимой вещи, а включение доли, например, в состав совместной собственности образует не самостоятельный объект, а лишь юридическую фикцию для защиты прав и интересов субъектов со специфическим статусом, в частности супругов.
Итак, распоряжение долей в праве общей собственности на недвижимость, по сути, есть распоряжение недвижимостью, хотя для обеспечения оборота вещи при множественности лиц в правовых отношениях собственности доля в праве становится неким фиктивным, «секундарным» объектом (на время реализации обязательства), выступая одновременно способом отчуждения вещи отдельным сособственником. Значит, необходимо применять все правовые нормы относительно недвижимости к сделкам с долей в праве общей собственности на нее. Иными словами, супруг, который распоряжается долей в праве общей собственности на недвижимую вещь, когда такая доля составляет общее имущество супругов, должен получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, не участвующего в сделке.
Если супруг приобретает долю в общей собственности на недвижимость в качестве подарка, согласие другого супруга на такое приобретение не требуется, поскольку одаряемый не распоряжается по этой сделке общим имуществом, несмотря на необходимость нотариального удостоверения данного соглашения дарения со 2 июня 2016 г. При этом в ситуации возмездного приобретения доли в праве общей собственности на недвижимость приобретателю необходимо получать нотариальное согласие своего супруга на распоряжение имуществом, которое встречно предоставляется в счет приобретаемой доли, поскольку приобретатель доли участвует в нотариально удостоверяемой сделке, что является условием необходимости получения указанного согласия. Нотариальное согласие супруга потребуется, например, на распоряжение деньгами (при купле-продаже доли в праве) или иным имуществом (вещи, имущественное право), если заключается соглашение с элементами мены или договор ренты, по которому приобретается доля в праве общей собственности на недвижимость.
Однако в судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой задаток является способом обеспечения исполнения обязательств и не направлен на отчуждение имущества, поэтому соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения . Отсюда можно сделать вывод: если один супруг заключил соглашение о задатке в обеспечение исполнения основного договора об отчуждения доли в праве общей собственности на недвижимость, нотариальное согласие другого супруга на распоряжение задатком на приобретение доли не потребуется, оно будет презюмироваться (п. 2 ст. 35 СК РФ), что создает почву для злоупотреблений правом со стороны супруга, предоставляющего задаток. Возможно, такой судебный подход не должен применяться, поскольку задаток выполняет доказательственную функцию заключения основного договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а договор, требующий определенной формы, не может считаться заключенным без соблюдения необходимой формы договора (п. 1 ст. 438 ГК РФ), причем в ситуации с обязательной нотариальной формой ее отсутствие повлечет ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому, если денежная сумма за приобретаемую долю в праве общей собственности на недвижимость передается в счет будущих платежей, оформляется в простой письменной форме, она может выполнять функции задатка только при нотариальном удостоверении такого соглашения о задатке, иначе формально ничтожный договор должен будет признаваться заключенным в силу природы задатка, что абсурдно.
———————————
См.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 декабря 2012 г. N 33-17806/2012 // http://internet.garant.ru.

Помимо этого, существенно изменились правовые последствия заключения супругами соглашения о разделе совместного имущества.
До 28 декабря 2015 г. соглашение о разделе совместного имущества не требовало обязательного нотариального удостоверения. После этой даты данное соглашение подлежит заключению в нотариальной форме на основании пункта 2 ст. 38 СК РФ. А если предметом раздела будет выступать доля в праве общей собственности на недвижимость, то, помимо Семейного кодекса РФ, со 2 июня 2016 г. нотариальная форма такого соглашения требуется и в соответствии с пунктом 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В судебной практике встречается вполне обоснованная позиция, что раздел совместного имущества супругов по своей природе не является сделкой купли-продажи, поэтому в таких отношениях положения о преимущественном праве покупки доли не применяются . Данное судебное дело касалось корпоративного спора о преимущественном праве покупки доли в уставном капитале ООО, но, поскольку в отношениях общей собственности преимущественное право покупки также действует лишь в ситуации продажи доли постороннему лицу, указанный подход справедлив и для вещных отношений с множественностью лиц.
———————————
См.: Постановление президиума Свердловского областного суда по делу N 44-Г-54/2011 // http://internet.garant.ru.

Следовательно, с 29 декабря 2015 г. по 1 июня 2016 г. соглашение супругов о разделе совместно приобретенной доли в праве общей собственности на недвижимость подлежало нотариальному удостоверению только по нормам СК РФ, поскольку Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 2 июня 2016 г. содержал необходимость нотариального удостоверения лишь в отношении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость постороннему лицу. Однако отсутствие преимущественного права покупки у других сособственников при отчуждении доли в праве общей собственности одним из супругов другому супругу (или бывшему супругу) на основании соглашения о разделе общего имущества можно обосновать не столько природой договора, сколько тем, что приобретатель и отчуждатель доли в праве в такой ситуации являются по отношению к друг другу сособственниками, т.е. приобретатель не имеет статуса постороннего лица (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Еще одной новеллой в общем механизме реформирования правил совершения сделок с долей в праве общей собственности на недвижимость выступает принятие Федеральной нотариальной палатой методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу.
———————————
См.: Письмо ФНП от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (вместе с «Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утв. решением Правления ФНП (протокол от 28 марта 2016 г. N 03/16)) // http://internet.garant.ru.

Во-первых, остается спорной сама природа извещений продавца доли в адрес сособственников. Во-вторых, необходимо оценить особенности деятельности нотариуса при проверке соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.
Ранее в юридической литературе цивилисты обосновывали позицию, что извещение о продаже доли в праве общей собственности на недвижимость является непубличной офертой, которая адресована конкретным участникам гражданского оборота (сособственникам) и должна содержать в себе все существенные условия договора купли-продажи доли в праве общей собственности .
———————————
Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. 2006. N 4 (112). С. 81 — 89.

Однако в свете реализации Концепции развития гражданского законодательства России с 1 сентября 2013 г. в ГК РФ в правовом институте сделок появилась регламентация юридически значимых сообщений (ст. 165.1). В связи с этим Федеральная нотариальная палата квалифицирует извещение сособственников о продаже доли в праве именно в качестве юридически значимого сообщения, в содержании которого должны быть объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости в извещении, по мнению ФНП, должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например порядок расчетов, сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или несохранение, наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях, сроки передачи имущества и т.д.
В свою очередь, в науке гражданского права грамотно замечают, что для минимизации риска предъявления претензий со стороны сособственников рекомендуется к извещению о продаже доли в праве общей собственности прикладывать проект договора со всеми необходимыми условиями .
———————————
Бутова Е.А. Правовая природа извещения о продаже доли в праве общей долевой собственности // Известия Юго-Западного государственного университета. 2012. N 5-1 (44). С. 25 — 29.

В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании или сооружении.
Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки установлены пунктом 3 ст. 250 ГК РФ (возможность требовать перевода прав покупателя) и в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.
При удостоверении рассматриваемой сделки нотариус должен учитывать следующее:
1) способ извещения:
— продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса, так и посредством почтового отправления;
— направление извещения в электронной форме через нотариуса возможно, только если нотариусу представлено соглашение между продавцом и участником долевой собственности об обмене юридически значимыми сообщениями в электронной форме с указанием адресов электронной почты;
— в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества;
2) содержание извещения:
— исходя из принципа добросовестности поведения участников гражданского оборота, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение;
— бесспорным подтверждением направления извещения могут быть: а) свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; б) выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно;
— представленная продавцом опись вложения в случае направления сособственникам письма с описью вложения не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения;
3) момент доставки извещения:
— юридически значимое сообщение считается доставленным и в случаях, если оно поступило лицу, которому направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (ст. 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения;
— если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте;
— в случае утраты отделением почтовой связи корреспонденции дата ее поступления в отделение связи по месту жительства адресата определяется по сведениям, указанным на сайтах www.russianpost.ru и www.почта-россии.ру по номеру почтового идентификатора;
— если корреспонденция вернулась нотариусу в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, извещение считается не доставленным;
4) условия удостоверения сделки:
а) сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня доставки сособственникам извещения продавца о намерении продать долю;
б) сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если они откажутся от покупки такой доли:
— бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа;
— отказ сособственником от покупки доли соответствует признакам сделки и удостоверяется по правилам, установленным для односторонней сделки, поэтому свидетельствование подлинности подписи на таком документе не допускается;
— если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, для отказа от преимущественной покупки требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства;
— при удостоверении отказа от покупки нотариус истребует полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи и отражает данные условия в удостоверяемом отказе;
в) если продавец самостоятельно извещал сособственников и, по его сообщению, ответа от них не получил, данное обстоятельство отражается в удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке статьи 431.2 ГК РФ (такое заверение является новеллой гражданского законодательства России с 1 июня 2015 г. и представляет собой результат заимствования англо-американской правовой конструкции (representations)).
Итак, в результате реформирования юридического механизма отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость можно сделать следующие выводы.
С 29 декабря 2015 г. нотариальному удостоверению подлежала только продажа доли в праве общей собственности на недвижимость постороннему лицу. Со 2 июня 2016 г. для любого отчуждения, в том числе безвозмездного или между сособственниками, а также отчуждения всех долей по одной сделке, необходима нотариальная форма.
Исходя из доктринального анализа и судебной практики не являются по своей юридической природе куплей-продажей и не требуют соблюдения положений о преимущественном праве покупки такие виды отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость, как внесение их в уставный капитал корпорации, исполнение соглашения о разделе общего имущества супругов. При этом внесение в уставный капитал доли в праве общей собственности на недвижимость необходимо облекать в нотариальную форму лишь со 2 июня 2016 г., а соглашение о разделе любого супружеского имущества подлежит нотариальному удостоверению уже с 29 декабря 2015 г. (ст. 38 СК РФ).
Извещение участника долевой собственности о намерении продать третьему лицу свою долю в праве общей собственности на недвижимость в адрес иных сособственников оценивается Федеральной нотариальной палатой в качестве юридически значимого сообщения, форму, способы, содержание и момент доставки которого должен проверять нотариус при удостоверении купли-продажи доли в целях обеспечения преимущественного права покупки.

Библиография

Баринов Д.А. Некоторые теоретические аспекты определения понятия доли в праве собственности // Вопросы российского и международного права. 2016. N 5.
Бевзенко Р.С. Истребование имущества, внесенного в уставный капитал юридического лица // Законодательство. 2004. N 12.
Белова Д.А. Защита владения и вещных прав в свете реформирования гражданского законодательства России // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 6.
Бутова Е.А. Правовая природа извещения о продаже доли в праве общей долевой собственности // Известия Юго-Западного государственного университета. 2012. N 5-1 (44).
Илюшников С.М. О сущности доли в праве общей собственности // Защита частных прав: проблемы теории и практики: Материалы Международной научно-практической конференции / Отв. ред. Н.П. Асланян. Иркутск: Изд-во Байкальского гос. ун-та экономики и права, 2012. 326 с.
Иоффе О.С. Советское гражданское право // Избранные труды: В 4 т. СПб., 2004. Т. 2.
Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности // Журнал российского права. 2006. N 4 (112).
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003.
Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. N 1.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2002. Ч. 1: Вотчинные права.
Стрельников П.А. Виндикационный иск в защите права собственности на недвижимое имущество юридических лиц // Журнал российского права. 2014. N 9.
Тарасенко Ю.А. О недействительности основания внесения вклада в уставный капитал акционерного общества // Законодательство. 2005. N 1.
Тютюник П.Н. Общая долевая собственность в гражданском законодательстве России: Дис. . канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2006.
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.
Шитик И.Н. Виндикационные иски: нерешенные вопросы (интервью с М.А. Ероховой, главным консультантом Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ, государственным советником юстиции III класса, кандидатом юридических наук) // Арбитражное правосудие в России. 2009. N 1.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.