Советник

Юридические услуги по корпоративному праву

Понятие и содержание договора купли продажи

Debt Expert Тонкости кредитования

Содержание договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Содержание договора составляют те условия, по поводу которых стороны достигли соглашения. Существенное условия договора купли-продажи – предмет договора.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент заключения договора. Предмет купли-продажи должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров.

подлежащих передаче покупателю товаров должно определяться в договоре в определенных единицах измерения или денежном выражении. Допускается возможность указания в договоре порядка определения количества.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент

Продавец обязан передать покупателю то­вар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригод­ный для цели, с которой товар такого рода обычно используется.

Порядок определения цены: непосредственный – путем указания на определенную денежную сумму, уплачиваемую за единицу товара либо за весь товар в целом и фиксированный – путем указания на порядок определения цены без указания конкретной величины.

может быть определен сторонами данного договора, то есть определяется срок, в течение которого продавец должен передать товар покупателю и не определенный сторонами договора, тогда обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Момент исполнения обязанности продавца передать товар.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: 1. вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; 2. предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное

Последствия неисполнения обязанности по передаче товара: покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возмещения убытков, если предметом договора являются вещи, определяемые родовыми признаками; покупатель вправе потребовать отобрания у продавца индивидуально определенной вещи, являющейся предметом договора, либо возмещения причиненных убытков; когда не переданы принадлежности и документы, относящиеся к товару, покупатель вправе назначить продавцу разумный срок для их передачи, если в этот срок принадлежности и документы не будут переданы, покупатель вправе отказаться от товара.

Конспекты юриста

Договор купли — продажи: понятие, виды, содержание

Договор купли — продажи (ДКП) — соглашение, в силу которого одна сторона – продавец обязуется передать в собственность дугой стороне – покупателю определенную вещь (товар), а покупатель обязуется принять товар и уплатить продавцу сумму покупной цены.

Признаки ДКП:

  • 1. Консенсуальный – считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям;
  • 2. Является двусторонне обязывающим – порождает сложное обязательство, элементами содержания которого являются взаимные права и обязанности сторон, т.е. обе стороны одновременно выступают в качестве кредитора и должника;
  • 3. Является возмездным.

Нормы параграфа 1 главы 30 ГК содержат общие положения о ДКП – в этих нормах выражена «классическая» купля – продажа (еще в римском праве была, определение Модестина такое же, как и сейчас). Нормы параграфа со 2 по 8 закрепляют отдельные виды ДКП: договор розничной купли – продажи, договор поставки товаров, договор поставки товаров для государственных и муниципальных нужд, договор контрактации, договор на энергоснабжение, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия.

Нормы, закрепленные в параграфе 1 главы 30 и параграфах со 2 по 8, соотносятся между собой по принципу «горизонтальной иерархии» — специальный закон вытесняет общий. Если регулируемое или спорное правоотношение содержит специальные видообразующие признаки, предусмотренные какой-либо специальной нормой любого из параграфов со 2 по 8, то в первую очередь применяются специальные нормы. Например, если возникает «потребительский» спор, то применяются нормы параграфа 2 главы 30, или если спорное правоотношение не содержит специальных признаков, то применяются нормы параграфа 1 главы 30 ГК.

Существенным условием ДКП является его предмет.

Предметом договора купли — продажи могут быть любые вещи, как предметы материального мира. Если предметом договора выступает индивидуально-определенная вещь, то в договоре должны быть указаны ее индивидуализирующие признаки и характеристики, позволяющие покупателю идентифицировать товар на момент ее передачи. Предметом ДКП могут выступать «будущие» вещи – те вещи, которые либо отсутствуют у продавца, либо продавец еще не имеет на них права собственности. Предметом ДКП могут выступать имущественные права, если законом не установлены специальные правила их отчуждения. Если предметом ДКП выступают вещи, определенные родовыми признакам, то в договоре необходимо указать их наименование и количество. А при невозможности определить количество передаваемого товара, договор считается незаключенным. Количество товара может определяться в соответствующих единицах измерения, в денежном выражении, при условии, что известна цена за единицу товара.

Цена и срок не являются существенными условия «классической» купли – продажи, они относятся к обычным условиям. Если цена не определена ДКП, то применяются общие положения ст.424 ГК.

Портал «Юристъ» — Ваш успех в учебе и работе!

Гражданское право

Закон закрепляет принцип реального исполнения договора купли-продажи. Так, если продавец не передает покупателю проданную вещь, то покупатель может требовать через суд передачи проданной ему вещи, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же, наоборот, покупатель отказывается принять вещь или уплатить цену, то аналогичное право предоставлено продавцу. Вместе с тем в указанных случаях сторонам предоставлено право отказаться от договора и требовать возмещения убытков (ст. ст. 243, 244 ГК).

Момент возникновения права собственности. Риск случайной гибели вещи. Поскольку по договору купли-продажи продавец передает имущество в собственность покупателя, то важное значение приобретает вопрос о том, с какого именно момента покупатель становится собственником имущества. От правильного решения этого вопроса зависит ряд правовых последствий, в частности связанных с распределением риска случайной гибели или порчи имущества, с обращением взыскания кредиторами той или иной стороны на продаваемое имущество, возможностью для собственника истребовать свою вещь из чужого незаконного владения, возникновение у покупателя возможности реально осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом и др.

Важность решения поставленного вопроса видна из следующего примера. В. купил жилой дом у К. Договор был надлежащим образом составлен, удостоверен нотариусом и зарегистрирован в коммунальном отделе исполкома. По договору К. должен был уплатить продавцу деньги через два

дня после регистрации дома в коммунальном отделе. Однако в следующую же ночь дом от удара молнии сгорел. Возникает вопрос: должен ли К.

В какой же момент у покупателя возникает право собственности? По общему правилу, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя по договору возникает в момент его регистрации или удостоверения, а при необходимости нотариального удостоверения и государственной регистрации договора — в момент регистрации (п. 2 ст. 50 Основ, ст. 135 ГК).

При этом под передачей имущества понимается вручение вещей приобретателю, а равно сдача транспортной организации для отправки приобретателю и сдача на почту для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. К передаче вещей приравнивается также передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на вещи (ст. 136 ГК).

Указанные общие правила применяются и при купле-продаже. Так, по договору розничной купли-продажи право собственности возникает у покупателя в момент передачи вещи. При продаже строения право собственности у покупателя возникает только после регистрации договора в соответствующих органах местной администрации (ст. 239 ГК).

Следует, однако, иметь в виду, что при приобретении гражданином легкового автомобиля его регистрация в органах Государственной автомобильной инспекции не влияет на момент возникновения права собственности у покупателя. Право собственности на автомобиль возникает у покупателя в момент его передачи магазином покупателю. Поэтому, например, если по пути от магазина до ГАИ в результате случайного стечения обстоятельств купленная машина будет повреждена, то все невыгодные последствия несет ее покупатель — собственник автомашины.

Необходимо обратить внимание на то, что п. 2 ст. 50 Основ, ст. 135 ГК имеют диспозитивный характер, так как предусматривают возможность установления в законе или договоре иных правил относительно момента возникновения права собственности у покупателя.

Закон содержит особые правила, касающиеся тех случаев, когда право собственности (право полного хозяйственного ведения, право оперативного управления) возникает у приобретателя раньше передачи вещи. Такое правило может быть предусмотрено сторонами в договоре. Продавец обязан в этом случае сохранять имущество, не допуская его ухудшения. Стороны вправе также оговорить в договоре, кто из них будет нести издержки, связанные с сохранением имущества. Если в договоре такой оговорки нет, то издержки несет продавец (ст. 242 ГК).

Права и обязанности при купле-продаже индивидуально-определенной вещи. Определенные права и обязанности возникают у сторон по договору купли-продажи индивидуально-определенной вещи. Особую сложность данная проблема приобретает в тех случаях, когда индивиду-

ально-определенная вещь продана нескольким лицам и возникает вопрос о том, кто из покупателей стал собственником вещи.

Гражданское законодательство устанавливает общее правило: если договор на одну и ту же индивидуально-определенную вещь заключен с несколькими лицами и у каждого из покупателей возникло на нее право, то собственником становится покупатель, которому вещь передана. Это правило логично вытекает из рассмотренного ранее положения о том, что право собственности возникает у покупателя с момента передачи ему вещи. Если же вещь никому из покупателей не передана, то действует другое правило: право требовать передачи вещи имеет тот покупатель, с которым договор заключен раньше, а если это установить невозможно,-тот, кто раньше предъявил иск (ст. 217 ГК).

Освобождение имущества от прав третьих лиц. Эвикция. В соответствии с законом продавец обязан передать покупателю продаваемое имущество свободным от любых прав третьим лицам, о которых продавец не мог не знать при исполнении договора, если только покупатель не согласился принять имущество, обремененное таким правом. Кроме того, согласно ст. 241 ГК, при заключении договора продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую вещь (правах нанимателя, праве залога, пожизненного пользования и т.д.). Неисполнение этих правил дает покупателю право требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения убытков.

В некоторых случаях продавец вещи может не знать о правах третьих лиц на нее, например, когда добросовестный приобретатель купил вещь, которая была украдена у собственника или законного владельца. Собственник (или законный владелец) вещи вправе в этом случае истребовать свое имущество даже от добросовестного приобретателя.

В связи с возможностью отчуждения вещи (эвикцией) третьим лицом у покупателя закон устанавливает ряд прав и обязанностей для продавца и покупателя. Если третье лицо предъявило к покупателю иск об изъятии купленной вещи, то он обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец, в свою очередь,- в нем участвовать. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает последнего от ответственности, если он докажет, что, участвуя в деле, смог бы предотвратить изъятие вещи у покупателя. И, наоборот, если продавец не примет участия в деле, хотя и был привлечен покупателем, то он лишается права доказывать неправильность ведения им дела (ст. 250 ГК). При удовлетворении иска об изъятии вещи у покупателя продавец обязан возместить понесенные последним убытки (ч. 1 ст. 251 ГК).

Права покупателя и ответственность продавца в случае продажи вещи ненадлежащего качества. Для покупателя, приобретающего вещь, важное значение имеет ее качество. Гражданское законодательство особо регламентирует права и обязанности сторон в связи с недостатками проданной вещи.

Качество продаваемого имущества должно соответствовать условиям договора, а при отсутствии в нем таких условий продавец обязан передать покупателю имущество обычного качества, соответствующего его конкретному назначению, указанному в договоре или известному продавцу. Если продавец не должен был знать о конкретном назначении продавае-

мого имущества, оно должно быть пригодно для целей, в которых имущество такого рода обычно используется. •

Товар, качество которого определено установленными в соответствии с законодательством обязательными для изготовителя стандартами или другой нормативно-технической документацией, должен соответствовать не менее высоким требованиям, чем те, которые предусмотрены этими документами.

Так, согласно ст. 4 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей»* продавец обязан передать потребителю товар, соответствующий по качеству обязательным требованиям стандартов, условиям договора, а также предоставленной информации о его потребительских свойствах.

По смыслу ст. 17 Закона о защите прав потребителей вещь считается вещью ненадлежащего качества, если в ней обнаружены недостатки. Недостатком проданной вещи (товара) является ее несоответствие условиям договора о качестве, обычному качеству, соответствующему ее конкретному назначению, либо непригодность для целей, в которых такие вещи обычно используются, а для товаров, качество которых определено в соответствии с законодательством обязательными требованиями,— несоответствие обязательным требованиям стандартов, а также информации об их потребительских свойствах.

Юридическое значение имеет также то, оговорены ли недостатки вещи (товара) продавцом при ее продаже или не оговорены. Если недостатки были оговорены продавцом до передачи вещи покупателю и, следовательно, покупатель знал о том, какого качества вещь он покупает, то никаких претензий к продавцу по поводу таких недостатков он заявить не может.

Если же в купленной вещи обнаружены недостатки, не оговоренные продавцом, то покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца замены такой вещи вещью надлежащего качества либо безвозмездного устранения недостатков вещи, либо возмещения расходов покупателя на их устранение, либо соразмерного уменьшения покупной цены (п. 1 ст. 77 Основ). Вместо предъявления указанных требований покупатель может расторгнуть договор и, возвратив вещь ненадлежащего качества продавцу, потребовать от него возврата уплаченной за нее суммы. Если удовлетворение перечисленных требований покупателя не покрывает всех причиненных ему убытков, он вправе потребовать их возмещения на общих основаниях.

Покупатель может, по общему правилу, осуществить указанные права в течение шести месяцев с момента перехода к нему права собственности на вещь или в течение гарантийного срока, если он превышает шесть месяцев. По товарам, на которые установлены сроки годности, данное право может быть осуществлено в течение срока годности.

Важной гарантией охраны прав покупателя является правило, установленное ст. 18 Закона о защите прав потребителей и предусматривающее право потребовать от изготовителя безвозмездного устранения недостатков товара по истечении гарантийных сроков, но в течение установлен-

* См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 15. Ст. 766 (далее — Закон о защите прав потребителей).

ного срока службы, а при его отсутствии — в течение 10 лет, если в товаре были обнаружены существенные недостатки, допущенные по вине изготовителя. Если данное требование не удовлетворено в установленные законом сроки, потребитель может предъявить изготовителю по своему выбору иные требования, вытекающие из ст. 17 Закона.

Требования покупателя, установленные ст. 17 Закона о защите прав потребителей, не подлежат удовлетворению только в том случае, если лицо, к которому предъявлено требование, докажет, что недостатки вещи возникли вследствие нарушения покупателем правил пользования вещью или ее хранения, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

Понятие и содержание договора купли продажи

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле — продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ).

Под договором купли-продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить за это недвижимое имущество согласованную сторонами плату.

Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма.

Необходимо отметить, что положения ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ.

Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом.

В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления — казенное предприятие (п. 1 ст. 297), не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в пункте 7 постановления №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Согласно данному разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные [1] .

В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ).

Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 9 постановления No. 8 Пленума от 25 февраля 1998 г. в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ), по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки недействительны по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием [2] .

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298).

Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения.

Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными. Как известно, всякий гражданско — правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата.

В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. По сравнению с общими положениями о купле — продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости — незаключенным. Как уже отмечалось, недвижимость — это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли — продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (статьи 552 и 553). Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данном случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли. Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой.

При отсутствии в тексте договора соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре («договоре — правоотношении») в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ). В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.

Когда предметом договора купли — продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли — продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости.

Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3] .

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ). Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли — продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме.

При рассмотрении спора судом было установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется. Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли — продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли — продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает регистрации самого договора купли — продажи. Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли — продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации [4] .

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Как следует из действующего гражданского законодательства (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого дома или его части, требовали нотариальной формы. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки.

В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли — продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли — продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора. Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца — передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли — продажи приватизированного объекта. Статьей 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» [5] также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли — продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.

Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд вынес решение о расторжении заключенного договора.

[1] Вестник ВАС РФ. 1998. No. 10. С. 16.

[3] СЗ РФ. 1998. No. 31. Ст. 3813.

[4] Обзора практик разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости (инф. письмо ВАС РФ от 13.11.97 №21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N. 1. С. 82-83.

[5] Собрание законодательства РФ. 1997, №30. — Ст. 3595.

Это интересно:

  • 109 приказ от 2012 Приказ 109/ГС Об утверждении свода правил "СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции" Купить Приказ 109/ГС — официальный бумажный документ с голограммой и синими печатями. подробнее Цена на этот документ пока неизвестна. Нажмите кнопку "Купить" и сделайте заказ, и мы пришлем […]
  • Autodesk учебное пособие Autodesk учебное пособие Издательство: Вузовское образование Автор: Алпатова Н.С., Карпова С.А., Федосеева Е.С. Год издания: 2018 Издательство: Вузовское образование Автор: Бобров А.А. Год издания: 2018 Издательство: Ай Пи Эр Медиа Автор: Седов В.А., Седова Н.А. Год издания: […]
  • Адвокаты г новотроицка оренбургской области Новотроицк. Адвокаты. Адвокатские услуги Коллегия адвокатов Адрес: г. Новотроицк, М.Корецкой ул., 27 - 3 Телефон: 8 (3537) 64-08-33 Коллегия адвокатов № 1 Адрес: г. Новотроицк, М.Корецкой ул., 16 Телефон: 8(3537) 63-60-75 Право, юридическая компания Адрес: г. Новотроицк, […]
  • Массовое увольнение рабочих закрытие предприятия Закрытие предприятий с массовым увольнением рабочих Последняя бука буква "т" Ответ на вопрос "Закрытие предприятий с массовым увольнением рабочих ", 6 букв: локаут Альтернативные вопросы в кроссвордах для слова локаут Массовое увольнение рабочих хозяевами предприятий Борьба с […]
  • Адвокат гшадринск Шадринск. Адвокаты. Адвокатские услуги Адвокат Лариса БЕМ Адрес: Курганская обл., г. Шадринск, ул. Свердлова, 79-216 Телефоны: 8-919-565-83-53, 8-908-836-68-08 Адвокат Шадринского филиала Курганской областной коллегии адвокатов Адвокат Черных А.П. Адрес: Курганская обл., Шадринский […]
  • Страховка авто в сша Пресса о страховании, страховых компаниях и страховом рынке Российское предпринимательство, 16 августа 2008 г.Организационно-методические аспекты управления рисками на промышленном предприятии с использованием инструментов страхования Мировая практика показывает, что обеспечение […]
  • Как не пожалеть о разводе А кто-то пожалел о разводе? (3271 просмотров) Вопрос даже не в самом разводе,а в том,что вроде как с жиру бешусь. Ситуация такая -есть муж ( женаты 10 лет),ребонок ( 4 года ). Муж он замечательный,отец -отличный,любовник -очень хреновый ,нормально зарабатывает, особо не ущемляет. Но […]
  • Закон простое товарищество Договор простого товарищества: понятие, характеристика, элементы и виды По договору простого товарищества (о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или […]
Все права защищены. 2018