Советник

Юридические услуги по корпоративному праву

Приказ о сдаче в аренду помещения

Содержание:

Приказ о сдаче в аренду помещения

Использован релиз 2.0.49.35

Сдача в аренду недвижимого имущества

Казенное учреждение «Комитет по техническому надзору по Осановскому району» сдает в аренду ООО «ТехноПарк» нежилое помещение, закрепленное за ним на праве оперативного управления. Балансовая стоимость объекта составляет 2 300 000 руб. Ежемесячная плата по договору аренды – 56 000 руб. Казенное учреждение наделено отдельными полномочиями администратора доходов по начислению и учету арендных платежей.

Входящий
Исходящий
Внутренний

Бухгалтерская справка (ф. 0504833)

Акт о приеме-передаче объектов нефинансовых активов (ф. 0504101)

1. Передача в аренду недвижимого имущества

1.1. Для оформления операции по передаче недвижимого имущества — нежилого помещения по договору аренды необходимо использовать документ Передачи объектов ОС, НМА, НПА в разделе Основные средства, НМА, НПА — Выбытие (рис. 1).

1.2. Для корректного отражения операций в документе Передача объектов ОС, НМА, НПА необходимо указать операцию Передача ОС, НМА, НПА в аренду (25) — рис. 2:

На закладке Общие сведения:

  • Контрагент и Договор — арендатор, указанный в договоре, и документ-основание.
  • Для печатной формы акта следует заполнить группу реквизитов Реквизиты акта о приеме-передаче — правовое основание — документ, номер и дату документа, при необходимости указать приложение.

1.3. На закладке Основные средства, НМА, НПА (рис. 3) указывается передаваемый в аренду объект ОС и его дополнительные характеристики.

1.4. На закладке Бухгалтерская операция (рис. 4) определяются проводки, которые будут сформированы при проведении документа.

1.5. После проведения документа по кнопке Печать (рис. 4) можно распечатать Акт о приеме-передаче объектов нефинансовых активов ф. 0504101 (рис. 5) и Бухгалтерскую справку ф. 0504833 (рис. 6).

1.6. Данные по формированию движений по счету 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» отразятся в Справке о наличии имущества и обязательств на забалансовых счетах ф. 0503130 (рис. 7).

2. Начисление суммы арендной платы

2.1. Для отражения операций по ежемесячному начислению арендной платы используется документ Акт об оказании услуг в разделе Услуги, работы, производство (рис. 8).

2.2. Для корректного отражения операций и формирования первичных учетных документов необходимо учесть следующие моменты (рис. 9):

  • Контрагент и Договор — арендатор и заключенный с ним договор оказания услуг.
  • На закладке Услуги: Номенклатура — оказываемая услуга (элемент справочника Номенклатура), количество и Сумма — стоимость аренды помещения.

2.3. На закладке Бухгалтерская операция заполняются данные о хозяйственной операции (рис. 10). Для данной хозяйственной операции необходимо выбрать операцию Реализация услуг (205-401.10) и заполнить необходимые реквизиты: КФО, КПС и КЭК.

2.4. После проведения документа по кнопке Печать (рис. 10) можно распечатать Бухгалтерскую справку ф. 0504833 (рис. 11):

3. Отражение задолженности перед бюджетом в сумме доходов в виде арендной платы

3.1. Для отражения операций по задолженности перед бюджетом в сумме доходов в виде арендной платы используется документ Исходящее извещение (Учет и отчетность — Внутриведомственные, межведомственные, межбюджетные расчеты) — рис. 12.

3.2. Для корректного отражения операций и формирования первичных учетных документов необходимо учесть следующие моменты (рис. 13):

  • Вид извещенияНачисление дохода задает доступность закладок. Используется для передачи требований к сторонним организациям между учреждениями в рамках внутриведомственных расчетов.
  • Получатель — организация-администратор доходов бюджета.
  • На закладке Передаваемые проводки группы реквизитов Дебет и Кредит необходимы для ввода корреспондирующих счетов и объектов аналитического учета.

3.3. На закладка Бухгалтерская операция (рис. 14) указывается типовая операция, в соответствии с которой должны формироваться проводки бухгалтерского учета.

3.4. После проведения документа по кнопке Печать (рис. 14) можно распечатать Бухгалтерскую справку ф. 0504833 (рис. 15) и Извещение ф. 0504805 (рис. 16).

4. Исполнение обязательства по перечислению в доход бюджета арендной платы

4.1. Для оформления операций погашения задолженности перед бюджетом при зачислении арендной платы используется документ Входящее извещение (Учет и отчетность — Внутриведомственные, межведомственные, межбюджетные расчеты) — рис. 17:

4.2. Для корректного отражения операций и формирования первичных учетных документов необходимо учесть следующие моменты (рис. 18):

  • Вид извещенияПолучение дохода, задает доступность закладок.
  • Отправитель — организация — отправитель исходящего извещения о доходе.
  • На закладке Передаваемые проводки группы реквизитов Дебет и Кредит необходимы для ввода корреспондирующих счетов и объектов аналитического учета.

4.3. На закладка Бухгалтерская операция (рис. 19) указывается типовая операция, в соответствии с которой должны формироваться проводки бухгалтерского учета.

4.4. После проведения документа по кнопке Печать (рис. 19) можно распечатать Бухгалтерскую справку ф. 0504833 (рис. 20).

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) владеет на праве собственности зданием торгового центра общей площадью 2 100 кв. м, которое находится в г. Гусь-Хрустальном Владимирской области. Помещения торгового центра сдаются в аренду разным арендаторам. ИП зарегистрирован в ИФНС как налогоплательщик, применяющий УСН. В настоящее время он планирует перейти на патентную систему налогообложения (далее — ПСН) в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений. Выручка ИП от сдачи недвижимого имущества в аренду составляет менее 60 млн. руб. в год. Как рассчитывается стоимость патента от сдачи в аренду нежилого помещения и что понимается под обособленным объектом для целей применения ПСН? Можно ли совмещать УСН и ПСН по данному виду деятельности, то есть в отношении одних сдаваемых в аренду площадей применять ПСН, в отношении других — УСН?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Под обособленным объектом для целей применения ПСН следует рассматривать недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве самостоятельного объекта аренды по каждому договору аренды.
Стоимость патента (налога при применении ПСН) рассчитывается в следующем порядке:
— в соответствии с заключенными договорами аренды определяется количество обособленных объектов (площадей) и площадь каждого объекта ( кв. м);
— определяется размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по каждому объекту, затем эти данные суммируются и сумма умножается на 6%.
Если отдельные нежилые помещения, сдаваемые ИП в аренду, не будут поименованы в патенте, в отношении таких объектов ИП вправе продолжать применять УСН.

Обоснование позиции:

Правовые аспекты

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Объектом аренды может выступать как здание (строение) в целом, так и его части (помещения) (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

ПСН

Согласно п. 1 ст. 346.43 НК РФ ПСН устанавливается НК РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и применяется на территориях этих субъектов РФ.
ПСН применяется ИП наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах (в том числе с УСН).
Налогоплательщиками признаются ИП, перешедшие на ПСН в порядке, установленном главой 26.5 НК РФ. Переход на ПСН или возврат к иным режимам налогообложения ИП осуществляют добровольно (ст. 346.44 НК РФ).
На основании пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ ПСН может применяться в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности.
Объектом налогообложения при применении ПСН признается потенциально возможный к получению годовой доход ИП (далее — ПВД) по соответствующему виду предпринимательской деятельности, установленный законом субъекта РФ (ст. 346.47 НК РФ). Налоговая база определяется как денежное выражение ПВД по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется ПСН в соответствии с главой 26.5 НК РФ, устанавливаемого на календарный год законом субъекта РФ (п. 1 ст. 346.48 НК РФ).
В соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ законами субъектов РФ устанавливаются размеры ПВД по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН. Максимальный размер ПВД не может превышать 1 млн. рублей, если иное не установлено п. 8 ст. 346.43 НК РФ.
При утверждении ПВД по виду предпринимательской деятельности в сфере сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, субъекты РФ вправе дифференцировать его согласно ОКУН на услуги по аренде жилого фонда (код 803101) и по аренде нежилого фонда (код 803102) (пп. 1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, письмо ФНС России от 12.11.2013 N ЕД-4-3/[email protected]).
Также по вышеуказанному виду предпринимательской деятельности субъект РФ вправе увеличивать максимальный размер ПВД не более чем в десять раз (пп. 4 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).
Кроме того, на основании пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ в отношении этого вида деятельности субъекты РФ вправе устанавливать размер ПВД в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
При этом в письмах Минфина России от 24.04.2013 N 03-11-11/14222, от 28.03.2013 N 03-11-10/9891 обращено внимание, что не предусмотрена возможность установления законами субъектов РФ ограничения в виде предельного (максимального) количества обособленных объектов (площадей), в отношении которых применяется ПСН.
Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Минфина России от 29.12.2014 N 03-11-12/68103, от 13.01.2014 N 03-11-10/321), установление размера ПВД в зависимости от количества обособленных объектов (их площадей) означает, что размер данного дохода может быть установлен:
1) на отдельный обособленный объект;
2) на квадратный метр сдаваемого в аренду (внаем) жилого и нежилого помещения, дачи, земельного участка.
А в письме Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-10/1466 отмечено, что одновременная дифференциация размера ПВД в зависимости от количества объектов, передаваемых в аренду (внаем) с одновременным суммированием площади этих объектов, главой 26.5 НК РФ не предусмотрена.
На территории Владимирской области ПСН введена в действие Законом Владимирской области от 29.05.2015 N 63-ОЗ «О патентной системе налогообложения во Владимирской области и признании утратившим силу Закона Владимирской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Владимирской области» (далее — Закон N 63-ОЗ).
При этом согласно ст. 2 Закона N 63-ОЗ в целях установления размеров ПВД по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (в частности, по виду деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности»), территория Владимирской области дифференцирована по территориям действия патентов по группам муниципальных образований области. Город Гусь-Хрустальный Владимирской области отнесен к 3 группе.
Размеры ПВД по видам деятельности установлены приложением к Закону N 63-ОЗ (далее — Приложение). При этом максимальный размер ПВД, установленный в Приложении, подлежит индексации на коэффициент-дефлятор, установленный на соответствующий календарный год, в соответствии с п. 9 ст. 346.43 НК РФ (ст. 3 Закона N 63-ОЗ).
В п. 19 Приложения по виду предпринимательской деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности» выделены:
— п. 19.1 Аренда жилого фонда;
— п. 19.2 Аренда нежилого фонда.
Исходя из п. 19.2 Приложения размер ПВД при сдаче ИП в аренду нежилых помещений в г. Гусь-Хрустальном определяется по 3 группе. Кроме того, размер ПВД дифференцирован в зависимости от количества площадей определенного метража.
При этом в Законе N 63-ОЗ прямо не указано, что ПВД должен определяться по каждому сдаваемому в аренду объекту нежилого фонда в отдельности.
В заявлении на получение патента в отношении вида предпринимательской деятельности, предусмотренного пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, помимо прочих, указываются сведения по каждому объекту, используемому для осуществления данного вида деятельности (приложение к приказу ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/[email protected]).
В письмах Минфина России, рассматривающих вопросы применения норм НК РФ о ПСН, неоднократно отмечалось, что количество, размеры, назначение и т.д. передаваемых в аренду (внаем) объектов определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых ИП — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями). Если ИП получил патент на осуществление предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду жилых (нежилых) помещений, принадлежащих ИП на праве собственности, то такой патент будет действовать в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в патенте. Смотрите, например, письма Минфина России от 05.05.2016 N 03-11-12/25908, от 22.04.2016 N 03-11-12/23302, от 18.04.2016. N 03-11-11/22161, от 13.03.2015 N 03-11-12/13668, от 20.02.2015 N 03-11-12/8138, от 20.01.2014 N 03-11-12/1396, от 14.10.2013 N 03-11-12/42628, от 30.07.2013 N 03-11-11/30202, от 01.03.2013 N 03-11-10/6075, от 28.02.2013 N 03-11-10/5810 и другие. Аналогичного мнения придерживаются судьи (определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 07.07.2015 N АПЛ15-261).
На наш взгляд, с учетом разъяснений, данных в приведенных выше письмах Минфина России, можно говорить о том, что при расчете площади для получения патента ИП следует исходить из площадей объектов аренды (нежилых помещений), которые указаны в договорах с арендаторами (смотрите также письма Минфина России от 04.02.2016 N 03-11-12/5414, от 09.04.2015 N 03-11-09/20102, от 29.12.2014 N 03-11-12/68103).
В данном случае общий ПВД будет определяться путем суммирования потенциально возможных годовых доходов, установленных п. 19.2 Приложения на каждый объект договора аренды в зависимости от его площади.
Приведем пример применительно к Вашему случаю.
Как мы поняли, общая площадь помещений здания, которым на праве собственности владеет ИП, составляет 2100 кв. м.
Предположим, что ИП сдает в аренду помещения в этом здании 3-м арендаторам. Согласно договорам аренды, площадь передаваемых в аренду помещений составляет: 1000 кв. м, 400 кв. м и 700 кв. м.
Суммарный ПВД для г. Гусь-Хрустального в данном случае будет составлять 7 056 000 руб. (3 360 000 руб. + 1 344 000 руб. + 2 352 000 руб.).
Налог при применении ПСН исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 346.51 НК РФ). Налоговая ставка установлена в размере 6% (п. 1 ст. 346.50 НК РФ). В нашем примере сумма налога при получении патента на 12 месяцев составит 423 360 руб. (7 056 000 руб. / 100 х 6).
Здесь же обратим внимание на письмо Минфина России от 30.09.2013 N 03-11-09/40318, касающееся ситуации, когда по обсуждаемому виду предпринимательской деятельности при расчете патента имеет место превышение максимального размера ПВД в 10 млн. рублей. Сказано, что если определенная расчетным путем величина ПВД превышает установленный законом субъекта максимальный размер, то налоговой базой для исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, будет являться максимальный размер потенциально возможного к получению годового дохода, установленный Законом на календарный год по виду предпринимательской деятельности, — 10 млн. рублей. То есть свыше 10 млн. руб. ПВД быть не может (смотрите также письмо Минфина России от 20.02.2015 N 03-11-12/8138).
Как вариант, здание может быть передано в аренду целиком*(1). Например, в письме ФНС России от 25.03.2016 N СД-3-3/[email protected] «О применении ПСН при сдаче в аренду нежилого здания как одного объекта» пояснено, что ИП, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять ПСН в общеустановленном порядке. При этом расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента. Данная позиция согласована с Минфином России (письмо Минфина России от 28.08.2015 N 03-11-09/49752).
То есть ситуации передачи в аренду нескольких площадей по отдельным договорам и здания как единого объекта для целей установления ПВД и расчета стоимости патента различаются. Поэтому и подход к расчету ПВД в случае сдачи здания частями нескольким арендаторам и сдачи его целиком по одному договору аренды будет разным.
Существует, на наш взгляд, и еще одна проблема. Как уже сказано выше, пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ установлено, что субъекты РФ вправе устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ в зависимости от количества обособленных объектов (площадей). В Законе N 63-ОЗ речь идет о «количестве площадей», то есть исходя из формулировок пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ «площадь» отождествляется c «обособленным объектом». Можно было бы заключить, как мы сделали это в примере, что этот показатель «количество площадей» в Законе N 63-ОЗ подразумевает отдельные договоры. Тогда, например, если по одному договору аренды сдается помещение площадью 400 кв. м, то проблемы с определением ПВД не возникает. Однако по одному договору аренды могут быть переданы два (три и более) обособленных помещения. В письме Минфина России от 05.05.2016 N 03-11-12/25908 по похожей ситуации было разъяснено, что ИП, сдающий по одному договору аренды несколько нежилых помещений в одном здании, при расчете суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, учитывает площадь всех нежилых помещений, указанную в договоре аренды и отраженную в заявлении на получение патента. Однако нам не вполне ясно как рассчитывается налог в этом случае. Следует ли сначала суммировать все площади в рамках одного договора и далее рассчитывать ПВД? Или же сначала рассчитать ПВД по каждому обособленному помещению, передаваемому в рамках одного договора (признавая его «обособленным объектом», а затем его просуммировать? Тем самым мы видим, что существует некая неопределенность в порядке расчета ПВД для подобного случая. Рекомендация в похожем случае обратиться в департамент финансов субъекта была дана в письме Минфина России от 24.01.2013 N 03-11-11/27 (объект аренды был сдан в аренду целиком одному арендатору, но состоял из двух помещений — подвал и первый этаж). Полагаем, что и в Вашем случае следует заручиться разъяснениями ведомства субъекта.
По вопросу о возможности применения в отношении одних сдаваемых в аренду площадей ПСН, а в отношении других — УСН, отметим следующее.
Как мы уже упоминали ранее, патент действует в отношении всех передаваемых в аренду объектов, указанных в нем. Соответственно, если объект недвижимости (нежилое помещение, сдаваемое в аренду) в патенте не поименовано, в отношении этого объекта может применяться иной режим налогообложения (смотрите, например, письма Минфина России от 14.01.2016 N 03-11-11/704, от 03.06.2015 N 03-11-11/32249, от 26.12.2014 N 03-11-11/67912, от 18.08.2014 N 03-11-12/41138, от 12.05.2014 N 03-11-11/22110, от 20.05.2013 N 03-11-11/17542).

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. ПСН в отношении сдачи в аренду (в наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков;
— Энциклопедия решений. Исчисление налога при ПСН. Порядок и сроки уплаты налога.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

28 декабря 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Кроме этой неопределенности, в Законе N 63-ОЗ мы усматриваем и еще одну. Так, в нашем случае ИП имеет на праве собственности здание площадью 2100 кв. м. В Законе N 63-ОЗ указано максимальное значение по позиции «количество площадей — от 1900 до 2000 кв. м включительно». Получается, если ИП сдаст в аренду все здание как один объект, ПВД по такому объекту не может быть рассчитан вовсе, поскольку позиции «количество площадей — свыше 2000 кв. м» Законом не предусмотрено. Означает ли это, что ПСН в такой ситуации применена быть не может? Вместе с тем, как разъяснялось в письмах Минфина России от 24.04.2013 N 03-11-11/14222, от 28.03.2013 N 03-11-10/9891, «не предусмотрена возможность установления законами субъектов Российской Федерации ограничения в виде предельного (максимального) количества обособленных объектов (площадей), в отношении которых применяется патентная система налогообложения».
В этой связи полагаем, что ИП целесообразно обратиться в Министерство финансов Владимирской области и (или) в налоговый орган по месту осуществления деятельности за соответствующими разъяснениями (п. 2 ст. 34.2 НК РФ, п. 1 ст. 21 НК РФ). Подобные рекомендации даны в письмах Минфина России от 23.01.2013 N 03-11-11/23, от 24.01.2013 N 03-11-11/27, от 22.04.2016 N 03-11-12/23302.

Приказ о сдаче в аренду помещения

СДАЧА В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫМ УЧРЕЖДЕНИЕМ

И.В. Артемова,
главный бухгалтер, консультант

Образовательные учреждения чаще всего сдают помещения в аренду в целях организации питания обучающихся и работников. Также договор аренды может заключаться с целью организации продажи канцтоваров, услуг ксерокопирования и т.п. Для заключения договора должны быть соблюдены законодательные ограничения, а также данный факт должен быть признан уполномоченной комиссией целесообразным.

Согласование аренды

Напомним, что автономные учреждения распоряжаются недвижимым и особо ценным движимым имуществом (далее — ОЦДИ), закрепленным за ним собственником или приобретенным за счет средств, выделенных им, только с согласия собственника (учредителя). Остальным имуществом автономные учреждения распоряжаются свободно (п. 2 ст. 298 Гражданского кодекса РФ). Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться ОЦДИ, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на его приобретение, а также любым недвижимым имуществом. Остальным имуществом бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно (п. 3 ст. 298 ГК РФ). Казенное учреждение вправе распоряжаться имуществом только с согласия собственника имущества (ст. 297, п. 4 ст. 298 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды недвижимости согласовывается:

Для образовательных учреждений предусмотрена специальная процедура предварительной оценки договора аренды. Согласно ч. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» (далее — Закон № 124-ФЗ), если государственная или муниципальная организация, образующая социальную инфраструктуру для детей, сдает в аренду закрепленные за ней объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем оценка последствий его заключения для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания. Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения установлена возможность ухудшения указанных условий.
Под социальной инфраструктурой для детей понимается система объектов (зданий, строений, сооружений), необходимых для их жизнеобеспечения, а также организаций независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, которые оказывают социальные услуги гражданам, в том числе детям, и деятельность которых осуществляется в целях обеспечения полноценной жизни, охраны здоровья, образования, отдыха и оздоровления, развития детей, удовлетворения их общественных потребностей.
Иными словами, большинство образовательных учреждений обязаны пройти такую оценку для заключения договора аренды.
В письме Минобрнауки России от 30.05.2012 № 15-2812 (далее — Письмо № 15-2812) были доведены рекомендации по перечню документов, которые необходимо оформить и представить в министерство для проведения им экспертной оценки последствий заключения договора аренды и согласования договора.

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Сдача нежилого помещения в аренду

Статьи по теме

  • местонахождение помещения (точный адрес здания, в котором оно находится);
  • поэтажный план здания, в котором отмечено арендуемое помещение;
  • экспликация помещения (расположение комнат, их номера, площадь, количество окон и дверей и т. д.);
  • назначение помещения и его техническое состояние, схема коммуникаций.

Доходы арендодателя

Арендная плата

На заметку

Субаренда — та же аренда, только с оговорками

Компенсация коммунальных платежей

Расходы арендодателя

Таблица 1. Бухгалтерские проводки ООО «Ариэль»

Сдача в аренду торговых мест

Таблица 2. Фрагмент Книги учета доходов и расходов ООО «Ариэль» за II квартал 2006 года

Подпишитесь на популярные статьи

Подпишитесь на статьи журнала «Упрощенка», и вы будете получать подборки актуальных и популярных статей, комментарии экспертов, обзоры документов, которые пригодятся вам в работе.

Проверь знания в новой школе Главбуха малого предприятия. Получи официальный документ

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Ваши коллеги сейчас читают:

Подпишитесь на нас Вконтакте

© 1997–2017 ООО «Актион бухгалтерия»

Журнал «Упрощёнка» –
об упрощённой системе налогообложения
8 800 550-15-57

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Упрощёнка».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62261 от 03.07.2015

Договор аренды помещения

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизируйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор аренды за 11 минут. Более подробный материал по договорам аренды ниже.

Договоры аренды

Договор аренды помещения должен подчиняться нормам Гражданского кодекса, которые регулируют арендные отношения в целом. В то же время у такого договора есть определенные особенности, о которых надо знать сторонам перед его заключением.

Без каких условий договор аренды помещения будет считаться незаключенным?

При заключении любого договора аренды существенным условием будет подробное описание арендованного имущества. Если в аренду передается помещение, то описание предмета договора может включать в себя:

  • выписки из технического или кадастрового паспорта;
  • поэтажный план недвижимости и экспликацию к нему;
  • выписку из реестра объектов градостроительной деятельности;

Разумеется, в описании арендованного помещения должна быть указана его площадь и адрес. При заключении договора аренды, не требующего госрегистрации, можно индивидуализировать объект аренды и без официальных документов. Стороны могут самостоятельно составить план, на котором будет отражено местоположение и характеристики арендуемой недвижимости.

Если объект аренды не был описан в договоре надлежащим образом, но при этом стороны фактически исполняли свои обязанности (помещение было передано по акту приемки, арендатор пользовался объектом и вносил арендную плату), то ни одна из сторон не может требовать признать договор незаключенным.

Вторым существенным условием договора аренды помещения является размер арендной платы. При ее указании в договоре стороны должны помнить о том, что Гражданский кодекс запрещает изменять арендную ставку чаще раза в год (статья 614 ГК РФ).

Еще один нюанс, касающийся размера арендной платы – арендатор должен узнать, является ли арендодатель плательщиком НДС. Дело в том, что в этом случае надо будет указать в договоре — включает ли в себя арендная плата сумму НДС или НДС начисляется отдельно, в противном случае 18% НДС могут стать для арендатора неприятным сюрпризом.

Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно. Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник

Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?

Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.

Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.

Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.

Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.

Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.

Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.

Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника. Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).

Регистрация договора аренды помещения

Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.

Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.

Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды — не менее года.

Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:

  • заявление о регистрации;
  • документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
  • документы, устанавливающие право на недвижимость;
  • кадастровый план объекта недвижимости.

Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора). Его можно заверить печатью самой организации. Срок государственной регистрации договора аренды помещения — один месяц со дня приема заявления и документов.

Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.

Когда арендодатель может отказать в продлении договора аренды помещения?

Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает. Если стороны добросовестно выполняют свои договорные обязательства, то проблем при продлении договора аренды помещения обычно не возникает.

А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).

Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.

В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?

  1. Арендатор исполнял свои договорные обязанности ненадлежащим образом. Это может быть просрочка при внесении арендной платы; сдача арендованной недвижимости в субаренду без разрешения арендодателя; несоблюдение обязанности осуществлять текущий ремонт помещения и др.
  2. Договор аренды помещения был заключен на неопределенный срок. Если стороны заключали договор на неопределенный срок только с целью избежать государственной регистрации, то арендатор обхитрил сам себя. Дело в том, что преимущественное право аренды он имеет только если договор был заключен на определенный срок, до истечения которого арендатор должен уведомить о своем желании продлить договор. Ну а если срока у договора нет, то и продлить его на новый срок невозможно.
  3. Договор был расторгнут досрочно до истечения своего срока действия. В этом случае арендатор теряет свое преимущественное право, т.к. оно возможно только при истечении срока договора аренды помещения, а не расторжения его досрочно.
  4. Арендатор не сообщил арендодателю (или сообщил ненадлежащим образом) о намерении продолжить аренду недвижимости. Срок и порядок такого уведомления стоит предусмотреть в тексте договора, ведь если он будет не указан, то Гражданский кодекс обязывает арендатора сообщить о своем намерении продлить аренду в разумные сроки. Что считать такими сроками? Если стороны не договорятся об этом, то оценивать разумность сроков придется в суде.
  5. Арендодатель в принципе не намерен больше сдавать недвижимость в аренду. В такой ситуации на нет и суда нет, ведь собственник имеет право распоряжаться своим помещением как посчитает нужным. Понудить арендодателя заключить с ним договор аренды помещения на новый срок арендатор не может. Преимущественное право на аренду может быть ему предоставлено только относительно другого лица, желающего арендовать этот же объект, и только в течение года.
  6. Арендатор не желает продлевать договор на новых условиях, предложенных арендодателем. Преимущественное право только дает возможность арендатору на заключение договора аренды, но не на сохранение прежних договорных условий. Если арендодатель при продлении договора аренды помещения намерен повысить арендную плату, а арендатору это невыгодно, то преимущественное право не дает ему никаких привилегий. Потребовать сохранить прежние условия аренды на этом основании нельзя. При этом арендодатель не может предложить более выгодные условия для другого арендатора.
  7. Преимущественное право на продление договора аренды помещения ограничено договором или законом. Стороны могут указать в тексте договора, что арендатор не имеет преимущественного права на продление аренды, т.к. эта льгота не является императивной (обязательной) нормой. Кроме того, законодательство не дает арендатору преимущественного права при аренде транспорта, земельных участков, лесного фонда, водных объектов и при прокате.

Это интересно:

  • Надо ли платить налог при продаже машины Налог с продажи автомобиля в 2018 году Добрый день, уважаемый читатель. Каждому автовладельцу рано или поздно приходится столкнуться с необходимостью продажи собственного автомобиля. Причины продажи могут быть совершенно разными, однако сегодня речь пойдет не о них. Думаю, для Вас не […]
  • Банкротство физических лиц по налогам Растущий налоговый долг — прямой путь к банкротству Если организация или гражданин вовремя не платят налоги и задолжали бюджету крупную сумму, налоговая инспекция может подать в суд заявление о признании их банкротом. О том, как налоговые органы инициируют дела о банкротстве злостных […]
  • Разрешение на бурение скважины закон Лицензия на чистую воду При организации автономного водоснабжения на загородном участке часто используются скважины. При этом встает юридический вопрос о необходимости регистрации такой скважины в государственных организациях. Система водоснабжения в частном доме из скважины должна быть […]
  • Бланки оплаты налогов Образцы квитанции: Форма ПД-4 сбербанк (налог) Содержание Образцы квитанций Образцы типовых квитанций в Сбербанк. Некоторые другие банки тоже принимают такие квитанции, однако могут взымать дополнительную комиссию. Форма N ПД-4 сб(налог) заполняется для оформления через отделение […]
  • Изготовление патента на работу Какие права дает патент? Сроки его действия, на что обращать особое внимание? Ответ: патент - документ, подтверждающий право иностранного гражданина, прибывшего в Российскую Федерацию в порядке, не требующем получения визы, на временное осуществление на территории субъекта РФ трудовой […]
  • Ставки по налогам с зп Налоги и взносы с зарплаты в 2018 году: ставки, таблица Если компания или ИП не имеют право на применение пониженных тарифов, они считают налоги и взносы по базовым тарифам Представляем базовые тарифы страховых взносов и ставки НДФЛ в 2018 году с суммы заработной платы Наименование […]
  • Калькулятор субсидия с 1 апреля 2018 Калькулятор военной пенсии (смешанной) с учетом гражданского (трудового) стажа с учетом увеличения с 01.01.2018 год Данный калькулятор расчета военной пенсии (смешанной) с учетом гражданского (трудового) стажа с учетом увеличения с 01.01.2018 год подготовлен специалистами Юридической […]
  • Единовременное пособие на рождение ребенка в самаре Выплаты при рождении ребенка в Самарской области - что имеем? Региональные выплаты при рождении ребенка в семье - неплохое подспорье в наше нелегкое время. Нельзя сказать, что они оказывают сильную поддержку, но без них было бы намного сложнее, особенно на начальном этапе. В этой статье […]
Все права защищены. 2018