Советник

Юридические услуги по корпоративному праву

Сделки купли-продажи несовершеннолетними

Содержание:

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее.

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной Откроется в новой вкладке.»>дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, Откроется в новой вкладке.»>сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в Откроется в новой вкладке.»>альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как Откроется в новой вкладке.»>право собственности (в т.ч. долю в праве), так и Откроется в новой вкладке.»>право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 летпопечительство.
Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Материнский капитал и права детей

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала. При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, Откроется в новой вкладке.»>был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае Откроется в новой вкладке.»>приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть Откроется в новой вкладке.»>оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда Откроется в новой вкладке.»>квартира покупается в ипотеку, и после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника Откроется в новой вкладке.»>обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Поддержка профильного юриста снижает риски сделки с квартирой ВСЕГДА.
Такую поддержку можно получить Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (по телефону, Skype, WhatsApp, или email).

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: > Вторичка >> Покупка квартиры с несовершеннолетними»>Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Проект «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»

Документы, предъявляемые в Органы опеки и попечительства

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

  • Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • Заявление от родителей ребенка;
  • Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
  • Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
  • Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (оригинал и копия);
  • Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ о стоимости обеих квартир, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
  • Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
  • Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
  • Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.

Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.

КАРТА ГЛОССАРИЯ

Пример требований Органов опеки и попечительства

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

Возможна ли сделка купли-продажи квартиры между бабушкой и несовершеннолетним внуком?

Сделка купли-продажи квартиры между бабушкой и несовершеннолетним внуком ( внук покупает у бабушки). Возможна ли такая сделка?

Ответы юристов (5)

Добрый день! считаю, что такая сделка запрещена законом. Так как согласно

ст. 37 ГК РФ: 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Есть вопрос к юристу?

А сколько полных лет внучку.?

Если родители внука (несовершеннолетнего) являются его представителями в данной сделки и заключают ее от его имени, то особых проблем в ее совершении я не вижу. С целью исключения возможных споров по поводу сделки в будущем (например, у бабушки много наследников) лучше всего оформить сделку через нотариуса.

«В соответствии со ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Согласно данной норме, к примеру, невозможно, продать недвижимое имущество, принадлежащее малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Данный запрет распространяется на все возмездные сделки, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. В последнее время участились случаи (особенно при приобретении жилья за счет средств материнского (семейного) капитала), когда продавцами квартиры являются бабушки (дедушки), а покупателями их родные внуки. Следует знать, что указанный запрет, распространяется на сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники.

Таким образом, законные представители, опекуны и попечители и их близкие родственники могут передать имущество подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, то есть могут заключать только безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества несовершеннолетнего. При этом не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями (ст. 575 ГК РФ), запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
В государственной регистрации таких сделок будет отказано, так как они не соответствуют закону.»

Продажа недвижимости несовершеннолетней внучке

Правильно ли я понимаю, что при наличии живых родителей несовершеннолетнего ребенка (до 14 лет) ни бабушка с дедушкой, ни родной дядя не могут продать недвижимость указанному ребенку (внучке / племяннице), а только лишь подарить или передать в безвозмездное пользование?

ГК РФ. Статья 28. Дееспособность малолетних

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

(то есть родители — законные представители несовершеннолетнего, к ним применяется пункт 3 статьи 37)

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

(бабушка, дедушка и родной дядя являются близкими родственниками по крайней мере одного из законных представителей несовершеннолетнего)

Ответы юристов (37)

Добрый день, Игорь!

Да, именно так, поскольку договор купли-продажи является возмездным, продать имущество несовершеннолетнему до 14 лет никак не получится, только через законных представителей.

Уточнение клиента

Вы не правильно поняли суть моего вопроса.

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

04 Апреля 2014, 11:52

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Игорь.

Существуют два понятия: правоспособность и дееспособность физического лица.

Правоспособность приобретается с рождения и прекращается смертью. она заключается в способности иметь права и нести обязанности.

Дееспособность означать способность СВОИМИ ДЕЙСТВИЯМИ приобретать права и осуществлять гражданские права.

Так вот иметь в собственности недвижимое имущество может любой гражданин с рождения, а распоряжение им может осуществлять от имени несовершеннолетнего его законным представителем.

Заключить договор купли-продажи Вы можете, но от имени внучки договор будет подписываться одним из ее родителей. Т.е. в договоре покупателем будет значиться ребенок, но дальше указано: от имени и в интересах которого действует отец (или мать) Ф.И.О.

Уточнение клиента

Вы не правильно поняли суть моего вопроса.

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

04 Апреля 2014, 11:57

Вы не правильно понимаете и трактуете ст. 37 Гражданского Кодекса. Во первых там речь идет об опекунах и попечителях, а родители ими не являются, во вторых, там установлен запрет на сделки между опекуном (попечителем) и подопечным, т.е. ребенком. А продать недвижимость ребенку может и бабушка и дядя. Только от его имени (ребенка) будут выступать родители при совершении сделки.

Уточнение клиента

Вячеслав, прочитайте, пожалуйста, внимательно п. 1 ст. 28 ГК РФ.

04 Апреля 2014, 11:59

Согласно Гражданского Кодекса РФ любой несовершеннолетний ребенок может продавать, покупать и обменивать недвижимое имущество. Но проведение таких операций с недвижимостью при участии несовершеннолетнего имеет ряд особенностей. При их несоблюдении, сделка будет сорвана или признана недействительной.

Дело в том, что согласно ГК РФ несовершеннолетние дети ( не достигшие 18 летнего возраста ), считаются не дееспособными до 14 лет и с 14 до 18 — не полностью дееспособными, поэтому сделки по купле, продаже и обмену недвижимости совершаются только законными представителями или при законных представителях, в зависимости от возраста ребенка.

Законными представителями могут быть родители, опекуны или усыновители. Иными словами, если возраст ребенка до 14 лет, он является недееспособным. В этом случае сделку купли-продажи в интересах несовершеннолетнего совершает законный представитель — мать, отец, опекун или усыновитель. Если возраст ребенка с 14 до 18 лет, сделка купли-продажи совершается при согласии законных представителей, так как ребенок является не полностью дееспособным.

В этом случае, несовершеннолетний ребенок при оформлении сделки по покупке, продаже или дарении недвижимости может поставить подпись в договоре купли-продажи с обязательной оговоркой того, что сделка совершается при письменном согласии законного представителя — мамы, папы, опекуна или усыновителя. Немаловажным фактором является то, что на момент совершения сделки несовершеннолетний должен иметь при себе паспорт или свидетельство о рождении.

Это значит, что вы можете продать квартиру несовершеннолетнему, но с согласия его родителей, который будут выступать в сделке от имени своего ребенка.

Если же вы являетесь опекуном ребенка, то вы вправе только подарить ему квартиру.

Уточнение клиента

Вы не правильно поняли суть моего вопроса.

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

04 Апреля 2014, 12:00

Здравствуйте! А в связи с чем возник вопрос? Да, это так. Вы правильно привели статью 28 ГК РФ

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

То есть продать может кто угодно, а выступить за покупателя могут родители несовершеннолетнего.

Здравствуйте!

Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун или попечитель вправе ежемесячно расходовать на содержание подопечного его денежные средства в пределах установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Опекун не вправебез предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Т.е. совершить безвозмездную одностороннюю сделку можно в отношении несовершеннолетнего. А вот для купли-продажи на значительную сумму требуется согласие органа опеки и попечительства. При наличии последнего совершить сделку купли-продажи можно, но совершать ее будут также родители и с обязательного согласия органа опеки, который должен установить, что данная сделка направлена на улучшение положения несовершеннолетнего и исключительно в его интересах.

Квартиру вы можете передать либо по завещанию, либо по договору дарения.

Если будете дарить интересы ребенка будут представлить оба или один из родителей.

Правильно ли я понимаю, что при наличии живых родителей несовершеннолетнего ребенка (до 14 лет) ни бабушка с дедушкой, ни родной дядя не могут продать недвижимость указанному ребенку (внучке / племяннице), а только лишь подарить или передать в безвозмездное пользование?

На сформулированный вопрос таким образом я могу ответить и да и нет. Причина следующая.

Передать в собственность несовершеннолетнего недвижимость возможно как по договору дарения, так и по договору купли-продажи. Законом ограничений не предусмотрено.

При этом как уже правильно вы понимаете, самостоятельно несовершеннолетний быть стороной такой сделки не может, поэтому от его имени и в его интересах договор должен заключать его законный представитель — любой из родителей.

Вонокуров Вячеслав: «Вы не правильно понимаете и трактуете ст. 37 Гражданского Кодекса. Во первых там речь идет об опекунах и попечителях, а родители ими не являются».

Согласно ст. 28 ГК
РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом
применяются правила, предусмотренные пунктами 2
и 3 статьи 37
настоящего Кодекса.

Здравствуйте Игорь. Вы правильно понимаете смысл этих норм, т.к. договор купли-продажи двусторонняя сделка и требуется подпись внучки. А она еще не достигла возраста с которого возможно самостоятельное заключения подобных сделок.

А вот подарить ей недвижимость может любой человек.

Игорь, в этом случае может. Я как раз выше вам писала, что если один из родителей представляет интересы ребенка в сделке и дает на нее согласие, то проблем не будет. Продавайте.

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

Котов Виктор, вы пишите:

Вонокуров Вячеслав: «Вы не правильно понимаете и трактуете ст. 37 Гражданского Кодекса. Во первых там речь идет об опекунах и попечителях, а родители ими не являются».

Согласно ст. 28 ГК
РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом
применяются правила, предусмотренные пунктами 2
и 3 статьи 37
настоящего Кодекса.

Не совсем понятно, что имеете в виду Вы указывая, что я не прав. Что родители являются опекунами или попечителями? Это совсем не так.

В следующий раз пишите мою фамилию правильно.

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

Тогда конечно, никаких ограничений нет, поскольку родители имеют полное право действовать от имени своих детей.

Уточнение клиента

В этом случае бабушка, дедушка или дядя будут являться БЛИЗКИМ РОДСТВЕННИКОМ законного представителя интересов несовершеннолетнего (в конкретном случае — матери), что не допускается п. 3 ст. 37 ГК РФ!

А если подписывать договор от лица несовершеннолетнего будет второй родитель (отец), для которого вышеперечисленные продавцы не являются близкими родственниками (но являются таковыми для другого законного представителя интересов ребенка — матери), в этом случае п. 3 ст. 37 ГК РФ не действует? Про мать забываем?

04 Апреля 2014, 12:24

Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать
недвижимое имущество, передавать его по наследству, заключать договоры
ренты и другие договоры.

Может ли бабушка, дедушка или родной дядя продать (а не подарить) недвижимость несовершеннолетней внучке / племяннице (законным представителем которой, разумеется, будет выступать один из ее родителей)?

Может. ограничений законодательством не установлено. Несовершеннолетняя внучка/племянница может быть покупателем и впоследствии собственником недвижимости, но от ее имени в сделке участвует законный представитель.

Можете продать, т.к. родители внучки не являются опекунами или попечителями соответственно п.3 ст.37 ГК РФ к ним не применяется.

У Вас одна семья, а в п.3 ст.37 ГК РФ указывает именно на опекунов и попечителей которые в большем случае не являются близкими родственниками, соответственно законодатель защищает несовершеннолетних у которых нет родителей путем запрета совершения сделок от имени подопечных между опекунами и их родственниками.

Ваш вопрос гораздо интереснее, чем можно подумать с первого прочтения.

Смотрим п.2 ст. 28 ГК РФ:

2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Сделка дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Т.е., в любом случае (возмездная или безвозмездная сделки по передаче недвижимости) сделка заключается от имени лица до 14 лет его законным представителем. Т.е. должно быть не просто согласие родителя (как для лиц в возрасте 14-18 лет), а именно заключение родителем сделки от имени ребенка.

Именно в контексте ухода от взаимодействия с родителями ребенка при передаче недвижимости поняли Ваш вопрос все юристы, и именно исходя из этого давали ответы.

Далее, о связи п. 1 ст. 28 и п.3 ст. 37 — абсолютно верно, связь есть, и запрет по п.3 ст 37 распространяется и на родителей (есть подтверждение в судебной практике — напр., Постановление президиума Московского городского суда от 15.05.2008).

Если буквально читать п. 3 ст 37, то, получается, сделка купли-продажи между ребенком (от его имени сделки заключает родитель) и близким родственником, по которой идет распоряжения имуществом ребенка (под имуществом у нас здесь будут деньги — тоже имущество по ст. 128 ГК РФ) путем приобретения недвижимости (да и не только недвижимости) будет незаконной.

Как указано Постатейном комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / В.В. Андропов, К.П. Беляев, Б.М. Гонгало и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. 1326 с. (авор комментария — д.ю.н., проф. Михеева Лидия Юрьевна): «В случаях, когда все же появляется необходимость совершить сделку, запрещенную п. 3 ст. 37 ГК РФ, Закон об опеке предусматривает возможность временной замены законного представителя или попечителя. На основании ч. 1 ст. 8 Закона об опеке к полномочиям органа опеки и попечительства относится представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами, если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству или интересам подопечных. Поэтому законодательство в принципе не исключает возможность, например, продажи имущества подопечного супруге опекуна, однако от имени подопечного такую сделку должен совершить сам орган опеки и попечительства, который тем самым принимает на себя ответственность за принимаемое решение».

Следует отметить, что дядя близким родственником не является.

См. ст. 14 Семейного Кодекса РФ:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Таким образом, Вы все правильно понимаете за исключением того, на сделки с дядей указанное ограничение не распространяется. Т.е. дядя может продать племяннику (племяннице) в возрасте до 14 лет недвижимость, и в этом случае сделку заключает от имени племянника (племянницы) родитель, такая сделка будет законна.

Уточнение клиента

Богдан, спасибо за первый ответ, реально относящийся к сути моего вопроса.

Все-таки, мне кажется, есть некоторое недопонимание по поводу «близких родственников».

Читаем буквально пункт 3 статьи 37:

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Здесь речь идет о «супругах и близких родственниках» опекуна или попечителя, а не подопечного, разве нет? Соответственно, о «супругах и близких родственниках» законных представителей (родителей), а не несовершеннолетнего, разве нет?

04 Апреля 2014, 12:45

В ВАШЕМ СЛУЧАЕ П.3 СТ.37 ГК РФ НА ВАС НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ.

Можете продать, т.к. родители внучки не являются опекунами или попечителями соответственно п.3 ст.37 ГК РФ к ним не применяется.

У Вас одна семья, а в п.3 ст.37 ГК РФ указывает именно на опекунов и попечителей которые в большем случае не являются близкими родственниками, соответственно законодатель защищает несовершеннолетних у которых нет родителей путем запрета совершения сделок от имени подопечных между опекунами и их родственниками.

Уточнение клиента

Иван, прочитайте, пожалуйста, внимательно п. 1 ст. 28 ГК РФ.

04 Апреля 2014, 12:32

Богдан, так у Вас в постаейном коментарии речь идет об ОПЕКУНАХ и ПОПЕЧИТЕЛЯХ, а у нас родители, которые не являются опекунами и попечителями. Опекунов и попечителей назначает орган опеки и попечительства или сам исполняте их обязанности.

Все, я понял суть вопроса — Вы имеете ввиду, что согласно ст. 37 Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за определенными исключениями. Действительно в статье речь не идет о родителях, то есть о законных представителях. Но вот ст.28 говорит о том, что указанные требования ст. 37 распространяются и на родителей, т.е. законных представителей.

Так что да, выходит, что родители от имени детей не могут заключать договор с близкими родственниками, это так.

Единственное в чем Вы заблуждаетесь — это перечень близких родственников, к ним дяди и тети не относятся:

Ст. 5 УПК (да именно УПК!)

4) близкие родственники — супруг, супруга, родители, дети, усыновители, усыновленные, родные братья и родные сестры, дедушка, бабушка, внуки;
С Уважением,

Уточнение клиента

Посмотрите, пожалуйста, мой комментарий к ответу Семенюта Богдана. Что можете сказать по этому поводу?

Если я прав, то дядя также не «проходит», так как является близким родственником (братом) законного представителя (матери), а не несовершеннолетнего.

А если договор будет подписывать отец? Не выход ли это из ситуации?

04 Апреля 2014, 12:57

Согласен каждый судья по своему внутреннему убеждению принимает решение, но в п.1 ст.28 ГК РФ указанно дословно:

«К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.»

Именно с его имуществом например материнский капитал, но ведь родители покупают на свои деньги, а не на деньги ребенка.

«При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уточнение клиента

Извините, я сразу не уточнил, посчитав, что это к вопросу не относится.

В том-то и дело, что на деньги ребенка, выручаемые от одновременной продажи принадлежащей ему другой недвижимости (на это еще нужно будет разрешение опеки получать, разумеется).

04 Апреля 2014, 13:10

В вопросе спрашивается, может ли на имя ребенка приобретаться имущество по той или иной сделке. Т.е. в вопросе не идет речь об отчуждении имущества, принадлежащего ребенку.

На имя ребенка, по моему мнению может быть приобретена недвижимость, в том числе и по возмездной сделке. От имени ребенка должен выступать родитель. Продавцом может быть любой.

Игорь, а на чьи деньги будет приобретаться квартира?

Не могу согласиться с Иваном Рожковым по причине прямого указания в законе: «К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом
применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего
Кодекса». Подтверждение из судебной практики я привел. Корреспондирует ей норма п.3. ст 60 СК РФ:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Можно спорить о то, насколько обоснована сама норма и какие проблемы она ставит на практике, но норма есть и ее никто пока не отменил.

По поводу Вашего уточнения, Игорь:А если подписывать договор от лица несовершеннолетнего будет второй
родитель (отец), для которого вышеперечисленные продавцы не являются
близкими родственниками (но являются таковыми для другого законного
представителя интересов ребенка — матери), в этом случае п. 3 ст. 37 ГК
РФ не действует? Про мать забываем?

На мой взгляд, Вы правы — это некий способ обойти запрет, т.к. он реально касается близких родственников законного представителя. Другой вопрос, если, что называется, дойдет до суда, не будет ли это рассмотрено как злонамеренный обход запрета. Не могу найти соответствующей судебной практики (проблемы в суде рассматриваются в контексте продажи недвижимости, а не ее приобретения), но если покупка совершена не в ущерб ребенка (например, цена не была завышена), то, на мой взгляд, оснований для признания ее недействительной не будет. Соответственно, уточнение по моему ответу — дядя, действительно, близкий родственник представителя — он брат.

Здесь речь идет о «супругах и близких родственниках» опекуна или попечителя, а не подопечного, разве нет? Соответственно, о «супругах и близких родственниках» законных представителей (родителей), а не несовершеннолетнего, разве нет?

Если я прав, то дядя также не «проходит», так как является близким родственником (братом) законного представителя (матери), а не несовершеннолетнего.

Если родной конечно, то да.

А если договор будет подписывать отец? Не выход ли это из ситуации?

Боюсь, что не так, поскольку сделка в любом случае совершается с ребенком, независимо от того, кто выступит законным представителем.

Ст. 37: Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным.

По комментарию: «К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Именно с его имуществом например материнский капитал, но ведь родители покупают на свои деньги, а не на деньги ребенка.» —

Если сделка купли-продажи, в котором покупателем является несовершеннолетний в лице своего законного представителя, то деньги являются собственностью ребенка. Иначе такая сделка является притворной, так как фактически родитель, которые передает по данной сделке деньги за приобретаемое имущество, осуществляет дарение ребенку. Поэтому в такой ситуации нужно сначала купить родителю квартиру у бабушки (др. родственника — ГК не запрещает сделки между родственниками как близкими, так и нет), а потом подарить квартиру ребенку, при этом согласия органа опеки на это не потребуется.

Заинтриговал вопрос настолько, что позвонила в Росреестр знакомым (телефонное право))), ответили, что такую сделку не пропустят, т.к. дядя (бабушка, дедушка) является близким родственником. Так что дарственная или ждать.

Т.е. Клиент не зря так настойчиво расспрашивал. Отказ в регистрации вправе обжаловать в судебном порядке.

На мой взгляд, Вы правы — это некий способ обойти запрет, т.к. он реально касается близких родственников законного представителя.

Богдан, интересный вопрос, но смотрите, все равно же сделка будет заключаться с ребенком, и независимо от того, кто выступит законным представителем, родной брат мамы подпадет под близкого родственника родителя, и полагаю, что все таки таким образом запрет не обходится, как думаете?

Глупый запрет, надо было добавить, что можно, но только с соласия органа опеки и попечительства.

Дядя может дешевле продает рыночной цены.

В том-то и дело, что на деньги ребенка, выручаемые от одновременной продажи принадлежащей ему другой недвижимости (на это еще нужно будет разрешение опеки получать, разумеется).

В соответствии со ст. 20 Закона «Об опеке и попечительстве»:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

Т.е. продать квартиру ребенка можно только в случае его переезда в другое жилое помещение. При этом ребенку должно быть приобретено жилье не хуже прежнего, Вам нужно обратится в органы опеки и попечительства за разрешением на две сделки — покупку и продажу квартир. Если они дадут разрешение, то можно будет продать.

Если орган опеки и попечительства даст согласие на сделку, то препятствий для регистрации права в Росреестре не вижу. Важно, чтобы деньги были перечислены со счета на счет, а не было просто указание о факте передаче денег в договоре.

Обойти запрет с близкими родственниками можно переоформив квартиру по договору дарения (например) на дальнего родственника, с последующей продажей от его имени несовершеннолетнему.

Наврят ли орган опеки и попечительства возьмет это на себя. Просто откажут по п.3 ст 37 ГК РФ.

Обойти запрет с близкими родственниками можно переоформив квартиру по договору дарения (например) на дальнего родственника, с последующей продажей от его имени несовершеннолетнему.

Проще подарить квартиру родителю ребенка (который является близким родственником дарителю), после чего подарить квартиру ребенку — если уж такая цель поставлена.

Богдан, интересный вопрос, но смотрите, все равно же сделка будет
заключаться с ребенком, и независимо от того, кто выступит законным
представителем, родной брат мамы подпадет под близкого родственника
родителя, и полагаю, что все таки таким образом запрет не обходится, как
думаете?

Согласен, что сделка заключается ребенком, но запрет касается законного представителя и его родственных связей, а не ребенка. Я лишь высказал свое мнение на этот счет, не претендуя на абсолютную правоту.

Думаю, Игорь, Вы поняли, что были абсолютно правы в своих подозрениях. И даже поняли вопрос не хуже юристов. А чисто практическим подтверждением этого стала информация от Ольги Назаретской.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Это интересно:

  • Договор в интересах несовершеннолетнего Может ли организация заключить договор гражданско-правового характера с несовершеннолетним лицом, которому исполнилось 17 лет? Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Организация вправе заключить гражданско-правовой договор с лицом, достигшим 17 лет, однако данная сделка должна […]
  • Самара красноглинский районный суд Самара красноглинский районный суд Красноглинский районный суд г. Самара Суббота и Воскресение Суббота и Воскресение ВРЕМЯ ПРИЁМА ГРАЖДАН Официальные сайты участков мировых судей Красноглинского судебного района г.Самары Судебный участок №18 Судебный участок №19 Судебный участок №20 […]
  • Правило сложения дробей с одинаковыми числителями Сложение дробей При сложении дробей могут встретиться разные случаи. Сложение дробей с одинаковыми знаменателями Такой случай наиболее простой. При сложении дробей с равными знаменателями складывают числители, а знаменатель оставляют тот же. C помощью букв это правило сложения можно […]
  • Социальная пенсия ребенку инвалиду ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ О НОВОМ ЗАКОНОПРОЕКТЕ О ПЕНСИЯХ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 29 мая 2017 Дети-инвалиды, не достигшие 18 лет, имеют право на социальную пенсию по инвалидности. В Пермском крае в настоящее время данный вид пенсии […]
  • Договор купли продажи доли квартиры с несовершеннолетними детьми образец Особенности договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних детей: образец документа Как правило продажа квартиры осуществляется через договор купли-продажи, заключаемый сторонами, одна из которых выступает продавцом, другая покупателем. Основная особенность такого […]
  • Нотариус работающий круглосуточно Круглосуточная Москва Круглосуточные сервисы в Москве Круглосуточный нотариус Не любят нотариусы работать по ночам, вот единственные где возможно получить круглосуточный сервис: м. Китай-Город Федеральная нотариальная палата России Старая пл. 6а 923-86-76 м. Бабушкинская Алейник […]
  • Алименты для осужденных Алименты для осужденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июля 2008 г. N 517 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации" утверждены Изменения, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации. В частности, […]
  • Пенсия маме по потере Пенсия по потере кормильца - до какого времени будут платить? С учетом того, что вы указали, ПО ОБЩЕМУ ПРАВИЛУ(учитывать исключения, которые могут возникнуть не будем) пенсию детям будут платить до достижения ими 18 лет, а если будут учиться на очной форме обучения в образовательных […]
Все права защищены. 2018