Сервитут адвоката

Публикации

Что делать, если вы не можете пройти на свой земельный участок из-за того, что он со всех сторон окружен участками других собственников? С чем идти в суд, если договориться полюбовно не удалось? И каким может быть решение суда? Рассказывает адвокат Владислав Кочерин, партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп».

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Из этого положения следует, что где бы ни находилось ваше имущество, вы как собственник обладаете указанными правами в силу закона и никто не может вас ограничить в реализации своих гражданских прав иначе как по основаниям, предусмотренным законом, что прямо закреплено в ст. 55 Конституции РФ, п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем если возникает ситуация, при которой вы не можете получить доступ к своей собственности, так как доступ к ней ограничен, фактически нарушаются ваши права собственника, которые прямо закреплены в законе. Такая ситуация может иметь место, например, когда ваш дом или земельный участок находятся внутри территории чужой собственности и со всех сторон окружены объектами владения других собственников, которые по каким-то причинам против того, чтобы вы использовали их территорию для осуществления доступа к своему имуществу.

Очевидно, что не каждому владельцу земельного участка понравится, когда по его огороженной территории ходят посторонние лица, однако как быть с вашими правами, если для вас такой проход – единственный способ получить доступ к своей собственности, а соответственно и пользоваться этой собственностью?

Ответ на этот, как кажется на первый взгляд, сложный вопрос дает действующий Гражданский кодекс РФ, который устанавливает весьма эффективный механизм защиты прав такого собственника за счет частичного ограничения прав собственников соседних земельных участков, не связанных с лишением права владения. Так, в соответствии со ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка, предоставления права ограниченного пользования таким участком, так называемого сервитута.

При этом такое ограничение может быть установлено как для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, так и для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Реализация такого права ограниченного пользования при этом на практике, как правило, выглядит в установлении конкретных границ части чужого земельного участка, которым может пользоваться собственник для обеспечения прохода, проезда или прокладки коммуникаций к своему объекту недвижимого имущества.

Сервитут может устанавливаться как добровольно по соглашению между собственниками земельных участков, так и в принудительном порядке — через суд, если собственникам не удалось достигнуть добровольного соглашения об установлении сервитута.

Для рассмотрения дела в суде заинтересованному лицу следует подать исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости с требованием об установлении права ограниченного пользоваться чужим земельным участком, при этом истцу следует указать, какой именно частью земельного участка он хотел бы пользоваться и каким образом. В качестве ответчиков указываются лица, являющиеся собственниками земельных участков, которые планируется использовать после установления сервитута.

Как правило, в процессе судебного разбирательства по таким делам назначается судебная землеустроительная экспертиза, в ходе которой судебный эксперт определяет наиболее приемлемую схему ограниченного пользования земельным участком (или другой недвижимости) с учетом соблюдения баланса прав и законных интересов всех участников судебного разбирательства. Если такая экспертиза по собственной инициативе судом не назначена, стоит заявить самостоятельное ходатайство о ее назначении.

По результатам проведенной экспертизы будет определена наиболее благоприятная схема ограниченного пользования земельным участком. При этом не стоит забывать, что в соответствии со ст. 35 Гражданско-процессуального кодекса РФ и аналогичным положениям ст. 41 Арбитражно-процессуального кодекса РФ в ходе судебного разбирательства его участники могут давать объяснения, приводить свои доводы по всем возникающим вопросам, представлять доказательства, участвовать в исследовании доказательств, заявлять ходатайства, включая ходатайства о вызове свидетелей или о назначении экспертизы, в том числе повторной и дополнительной экспертизы.

Если по каким-то причинам схема ограниченного пользования, предложенная экспертом, вас не устраивает, следует воспользоваться вышеуказанными правами участника судебного разбирательства и доказать свою позицию, добиваясь установления благоприятных для вас условий сервитута.

Поскольку права собственника подлежат безусловной защите и фактическое установление сервитута по итогам рассмотрения дела предсказуемо, большинство сложностей при рассмотрении таких дел возникает при рассмотрении вопросов о конкретных условиях ограниченного пользования земельным участком, а не о самой необходимости сервитута, поскольку такая необходимость, как правило, очевидна и легко доказывается путем представления документов.

Участники судебного разбирательства вправе предлагать свои варианты ограниченного пользования. Однако суд примет лишь тот вариант, который максимально соблюдает баланс интересов всех участников спорных правоотношений, поэтому не лишним будет занимать активную позицию в судебном разбирательстве и доказывать, что именно ваш вариант является наиболее сбалансированным и обеспечивает соблюдение прав и законных интересов всех собственников. Кроме того, ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса РФ как и ст. 65 Арбитражно-процессуального кодекса РФ прямо обязывают каждую сторону судебного разбирательства доказывать те обстоятельства, на которые сторона ссылается как на основания своих требований и возражений.

В случае установления сервитута такое ограничение подлежит государственной регистрации, следовательно, принятие решения об установлении сервитута является основанием для внесения записи о наличии сервитута в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, стоит также упомянуть о том, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может предъявить встречное требование и потребовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком, это прямо закреплено в п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, обеспечивается соблюдение прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, который также обладает соответствующими правами, вытекающими из права собственности, а в соответствии с п. 4 ст. 212 Гражданского кодекса РФ прав всех собственников защищаются равным образом.

Установление сервитута в судебном порядке

Обращаясь в суд с исковым заявлением об установлении сервитута необходимо учитывать особенности рассмотрения данной категории дел и важность доказывания обстоятельств, имеющих отношение к делу.

Что такое сервитут

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута); сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество; в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из приведенной выше нормы следует, что условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте.

Суд, рассматривая дело по исковому заявлению об установлении сервитута, в ходе рассмотрения такого спора должен выявить объективную невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом).

Часть 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ содержит примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из данной правовой нормы следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть как можно менее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд исходит из разумного баланса интересов сторон спора (истца и ответчика) с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел по исковому заявлению об установлении сервитута в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ, суды исследуют вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление ограниченного вещного права (сервитута), поэтому судам при рассмотрении дел об установлении права ограниченного пользования (сервитута) следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 No 11248/11.

Учитывая упомянутые указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, основным вопросом, который подлежит разрешению судом в деле при рассмотрении искового заявления об установлении сервитута — есть ли возможность доступа у истца к своему имуществу иначе как путем проезда или прохода по территории ответчика или такой возможности нет.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исходя из данной статьи и предмета спора (исковое производство) бремя доказывания того, обстоятельства, что доступ к принадлежащему истцу земельному участку не может быть осуществлен иначе как путем проезда по территории ответчика лежит именно на истце.

Для разрешения вопроса о том, может ли быть осуществлен доступ истца к принадлежащему ему земельному участку иначе как путем проезда и прохода по территории ответчика или нет, в отсутствие необходимых доказательств может потребоваться проведение по делу судебной экспертизы.

Претендуя на установление сервитута и обращаясь в суд с иском, следует учитывать, что сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика.
Суд, рассматривая данные категории дел, при определении содержания ограниченного вещного права и условий его осуществления исходит из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы сервитут обеспечивал только необходимые нужды истца, не создавал существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка (ответчика).

Согласно пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, суд, в соответствии с приведенными положениями определяет размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, возможной выгоде от предоставления части участка, используемого для проезда и прохода, в аренду третьим лицам). На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут (проход или проезд).

В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т.д.

В случае установления сервитута обстоятельства, влияющие на размер платы за сервитут, подлежат выявлению, также как и сам размер такой платы. Эти обстоятельства помогает определить проведенная по делу экспертиза.

Жмурко Светлана Евгеньевна, адвокат Адвокатской конторы № 119 МКА г. Москвы, запись на прием по телефону: 8(495) 998-58-08

Верховный суд напомнил, где можно спорить о сервитуте

Верховный суд опубликовал 17-страничный обзор практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Нужно ли соблюдать досудебный порядок урегулирования такого спора, и, если нет, в каком суде он должен проходить, — ВС разбирает эти и другие вопросы на простых примерах.

Что нужно знать

Сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом. Правила и порядок его предоставления содержатся в ст. 274 — 276 ГК, которые предусматривают, что собственник недвижимого имущества (в рассматриваемых ВС случаях — земельных участков) может требовать предоставить ему право ограниченного пользования соседним участком (то есть сервитут). Обычно оно устанавливается для обеспечения проезда, строительства либо реконструкции линейных объектов. Чтобы это сделать, необходимо заключить соглашение. В том случае, если его не получается достичь, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Но его можно и прекратить, если отпали основания для установления такого права.

Как правильно обращаться в суд с иском об установлении сервитута

Обязательно ли соблюдать досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута?

Нет, законодательство не содержит такого требования.

Г. обратился с иском к В. об установлении сервитута, но райсуд вернул ему заявление, указав, что он забыл соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (п. 3 ст. 274 ГК). Упомянутая норма на этот случай не распространяется, возразила апелляция: достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения о его установлении или условиях. С учетом специфики предъявляемого требования или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

В каком суде – общей юрисдикции или арбитражном – должно рассматриваться дело о сервитуте?

Нужно учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений.

Ч. 3 ст. 22 ГПК установлено, что суды рассматривают и разрешают дела за исключением экономспоров и других дел, отнесенных к ведению арбитражей. Последние рассматривают дела с участием организаций, являющихся юрлицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юрлица и имеющих статус ИП. В то же время, одно обстоятельство, что сервитут испрашивается в отношении недвижимого имущества, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, в отсутствие у сторон спора статуса ИП, не свидетельствует о том, что дело носит экономический характер и подлежит рассмотрению АС.

Пример: райсуд прекратил производство по иску И. к обществу об установлении сервитута, исходя из того, что у заявителя есть статус ИП, а при обращении с требованиями он просил установить сервитут в отношении земельного участка с назначением «для производственных целей». Служитель Фемиды счел, что спор носит экономический характер и с учетом субъектного состава подлежит разрешению арбитражем.

Может ли быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке?

Общество обратилось в суд с иском к Л. об установлении бессрочного сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, принадлежащий ответчику, в целях обслуживания здания истца. В ходе рассмотрения дела было установлено, что объект, являющийся по техпаспорту материальным складом, был полностью демонтирован. На месте прежнего здания без разрешения на строительство и разрешительной документации истцом возведен новый объект капстроительства с иными техническими характеристиками, право собственности на который в установленном законом порядке истцом не оформлено. Суд пришел к выводу, что истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута).

Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, кто именно должен обращаться в суд?

Это может сделать как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

Суд установил сервитут, обременяющий земельный участок, принадлежащий предпринимателю. В последующем общество – собственник участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, предъявило требование о его прекращении. АС счел, что формулировка п. 1 ст. 276 ГК не позволяет удовлетворить иск, поскольку такое право принадлежит только собственнику земельного участка, обремененного сервитутом. Апелляция поддержала доводы нижестоящей инстанции. Кассация, отправляя дело на пересмотр, обратила внимание на следующее: спорная норма ГК предусматривает, что по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Однако такая формулировка не означает, что сервитут не может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, в случае, когда объективно потребность в использовании чужого земельного участка отпала. В данном случае нужно было оценить доводы и доказательства, представленные обществом в обоснование требования о прекращении сервитута.

Коротко об условиях его установления

В каких случаях сервитут может быть установлен?

Только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Истец А. обратился к Б. с требованием об установлении сервитута, так как через земельный участок, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом к земельному участку А. имеется иная дорога, но состояние хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика. Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, а положения п. 1 ст. 274 ГК допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

А когда не подлежит установлению?

В случае, если условия сервитута лишают собственника земельного участка возможности его использовать.

Общество обратилось с иском к предпринимателю об установлении бессрочного сервитута, ссылаясь на то, что по территории земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику, проходят подземные сети канализации, необходимые обществу для обеспечения отвода сточных вод. Суды установили, что участки истца и ответчика смежные и образованы при разделе одного участка, на котором находились объекты недвижимости, приватизированные разными лицами. После раздела и приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости на земельном участке предпринимателя оказались расположены часть инженерных сетей канализации и канализационно- насосная станция, используемые обществом в целях обслуживания принадлежащих ему объектов недвижимости и земельного участка под ними. Кроме того, из заключения эксперта следовало, что технически возможно перемещение инженерных сетей и насосной станции со спорного участка на земельный участок общества в целях обеспечения потребностей последнего по отводу сточных вод. Использование же обществом указанных объектов при их нахождении на участке предпринимателя приводит к существенному ограничению в использовании предпринимателем своего участка и здания, расположенного на нем.

Какие условия необходимо определить, удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута?

Все, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

В Хостинский райсуд Сочи обратились владельцы жилых помещений, проход и проезд к которым возможен только через соседний участок — санаторно-курортный комплекс «Сочинский» Минобороны. В 2005 году подъездная дорога к коттеджному городку и вовсе была перекрыта, а в судебном порядке достичь соглашения об установлении сервитута не удалось. Истцы добивались, чтобы ответчики — управление Росимущества и оборонное ведомство — предоставили им и членам их семей право ограниченного пользования участком, где располагался «Сочинский». Райсуд требования удовлетворил, решение поддержал и Краснодарский краевой суд. Но гражданская коллегия ВС отменила судебные акты и отправила дело на пересмотр. Мотивировала она это тем, что нижестоящие инстанции должны были определить все условия сервитута, который не только соответствовал бы интересам истцов, но и были наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка. Ограничившись формальным указанием на то, что проезд к принадлежащим истцам жилым помещениям и местам общего пользования возможен только через спорный участок, судами, в нарушение положений статьи 67 ГПК, не дана оценка проведенному в рамках рассмотрения дела экспертному заключению, согласно которому технически возможны иные варианты прокладки новой дороги, ведущей к коттеджному городку, где расположены жилые дома истцов (определение от 11 октября 2016 г. № 18-КГ16-113).

Плата за сервитут

Как она определяется?

Судом, а он должен исходить из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута. Более того, плата может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических.

Компания пыталась добиться установления сервитута для обеспечения проезда через соседний земельный участок, принадлежащий предпринимателю. В рамках спора бизнесмен не возражал против обременения его имущества, но в то же время заявил требование об определении платы. Общество предложило ежемесячно отдавать ему по 2000 руб., полагая, что деньги соразмерны ограничению права ИП. Но тот был непреклонен: такой размер не учитывает расходы, которые ему нужно понести для оборудования въезда транспорта компании на земельный участок, а также интенсивность его движения. Суд с учетом заключения эксперта установил плату за сервитут в 50 000 руб., подлежащих уплате обществом предпринимателю единовременно, и 8 000 руб., которые подлежат уплате ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.

Можно ли обратиться в суд с требованием об изменении размера платы в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом?

Да, причем это может сделать любая из сторон.

Общество обратилось в суд к предприятию с иском об установлении в размере 3000 руб. ежемесячной платы за право ограниченного пользования земельным участком. Стороны при заключении соглашения о сервитуте не смогли должным образом урегулировать этот вопрос. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляцией и кассацией, пункт соглашения об установлении сервитута о плате был изложен в редакции, предложенной обществом: «Плата за сервитут составляет 1 000 руб. в месяц. Плата за пользование подлежит ежегодному изменению на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключено настоящее соглашение». Довод предприятия о незаконности условия об изменении размера платы был отклонен судами.

Адвокаты по установлению сервитута

Адвокаты Коллегии адвокатов Москвы №1 готовы оказать качественные юридические услуги землевладельцам по установлению сервитута, включая разработку соглашения и представление в суде интересов клиента. Опираясь на свой профессионализм и обширные знания в области земельного права, имея богатый опыт, наши адвокаты добьются успеха в решении вашего вопроса по делу об установлении сервитута.

Цены на услуги юриста по земельным вопросам

Цены на услуги юриста по установлению сервитута

Важно знать!

Установление сервитута — это крайняя мера, которая применяется, только если нужды собственника земельного участка нельзя обеспечить другим способом. Установление сервитута возможно путем заключения соглашения с землевладельцем или в судебном порядке.

Нормативные и законодательные акты, регулирующие земельные отношения

Помимо этих основных законов, нормы земельного права конкретизированы приказами, постановлениями и указами.

Наша практика по установлению сервитута

С помощью профессионального подхода и четких действий нашего адвоката земельный сервитут был установлен правильно и своевременно. За помощью обратилась Наталья Шишина, которая хотела защитить свое законное право постоянно и без препятствий. [ Подробнее. ]

Эксплуатационная газовая компания более трех месяцев не могла добиться установления временного сервитута для проведения планового ремонта надземного газопровода, проходящего по частному участку. [ Подробнее. ]

Заключая добровольное соглашение о сервитуте, обе стороны обязаны неукоснительно соблюдать его условия. К адвокату Коллегии адвокатов № 1 обратился собственник, согласившийся установить частный сервитут для владельцев двух смежных участков. [ Подробнее. ]

К адвокату Коллегии адвокатов № 1 предстояло защищать интересы собственника земельного участка, в отношении которого был предъявлен иск об установлении частного сервитута. [ Подробнее. ]

Установление сервитута в практике судов города Москвы

Как установить сервитут для прохода в помещения в здании, сооружении, на проезд и проход через земельный участок. Комментарии практикующего адвоката.

Автор: адвокат коллегии адвокатов «Правовая защита»,
кандидат юридических наук Юрий Вячеславович Поляков.

Запись на консультацию по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07.

Если Вам необходимы услуги по ведению дел в суде об установлении сервитута, рекомендуем записаться на консультацию к автору статьи – адвокату Юрию Вячеславовичу Полякову, имеющему большой опыт ведения дел как в арбитражных судах, так и в районных судах города Москвы и судах Московской области по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07.

Сервитутом является право ограниченного пользования чужим земельным участком (как правило, соседним, а в ряде случае и другим участком). Сервитутом могут быть обременены не только земельные участки, но и иное недвижимое имущество (здания, сооружения и пр.) в случае необходимости их ограниченного использования и невозможности осуществления прав основного собственника иначе, чем путём обременения недвижимой вещи.

Сервитут является разновидностью вещных прав на имущество, в связи с чем подлежит государственной регистрации в органах Росреестра (ст.131, 216 ГК РФ).

Требовать установления сервитута вправе собственник земельного участка, а также собственник другого недвижимого имущества с целью прохода, проезда через соседний земельный участок (здание, помещение) или реализации иных нужд такого лица, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (обеспечение свободного доступа к водному объекту общего пользования, проведение дренажных работ на земельном участке, прогон сельскохозяйственных животных через земельный участок и пр.). Право на предоставление сервитута имеет также владелец земельного участка, не являющийся собственником, то есть лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Существует два способа установления сервитута: по соглашению с собственником участка (здания, помещения) или на основании решения суда, если соглашение не достигнуто. Так как условием установления сервитута по решению суда в законе указано не достижения соглашения со второй стороной, то представляется необходимым до обращения в суд с иском соблюсти претензионный (досудебный) порядок урегулирования спора, то есть направить письменное предложение об установлении сервитута с указанием всех его существенных условий (площадь, вид и время использования, предложение по оплате и пр.) и назначить срок для рассмотрения такого требования и заключения соглашения. Следует помнить, что собственник обремененного участка (здания, помещения) вправе требовать соразмерную плату за пользование его вещью, размер которой устанавливается соглашением сторон или по решению суда. По ряду рассмотренных дел отсутствие со стороны истца предложений о размере оплаты за сервитут, не направление такого предложения и отсутствие расчета обоснованности стоимости влекли проигрыш дела об установлении сервитута (отказ суда в иске).

Переход права на обремененный участок (его продажа, дарение, отчуждение иным образом) не прекращает ранее установленный сервитут, то есть сервитут следует судьбе земельного участка. Кроме того, закон запрещает передавать данное право ограниченного пользования лицам, которые не являются собственниками имущества, в интересах которого установлен сервитут.

После достижения целей, ради которых был установлен сервитут, а также при невозможности использования обремененного участка в соответствии с целевым назначением в результате установления сервитута, собственник обременённого участка (здания, помещения) вправе требовать прекращения сервитута (путём расторжения договора или в судебном порядке).

В судебной практике наиболее распространены споры об установлении и прекращении частного сервитута (то есть сервитута в пользу физических или юридических лиц), а также об установлении платы за пользованием земельным участком.

При предъявлении требования об установлении сервитута истец должен доказать невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления ограничения пользования земельным участком ответчика, кроме того осуществление сервитута пользователем должно быть наименее обременительным для земельного участка (здания, помещения) собственника, в отношении которого он установлен. Судебная практика исходит из того, что установление сервитута возможно лишь в том случае, когда отсутствует иная разумная, справедливая и целесообразная возможность обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости истца.

По одному из дел, рассмотренных Московским городским судом, истец требовал в судебном порядке установление сервитута в отношение двух соседних участков с целью проезда любым видом транспорта. В иске было отказано в связи с тем, что въезд-выезд на автодорогу с земельного участка истца администрацией городского округа не согласовывался. Кроме того, судом была назначена землеустроительная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о том, имеется ли доступ истца на свой земельный участок минуя земельные участки ответчика, в случае, если доступ не имеется, какие есть варианты доступа на земельный участок истца с учетом существующих инженерных систем и коммуникаций. При проведении экспертизы был проведен осмотр земельных участков с применением специальных средств: тахеометра, спутникового геодезического двухчастотного приемника, лазерного дальномера, фотоаппарата. Экспертами было предложено несколько вариантов доступа истца на его земельный участок с указанием необходимых координат поворотных точек: со стороны шоссе через участок неразграниченной государственной собственности и со стороны улицы по обустроенному асфальтированному проезду, который существует. Под доступом была разъяснена возможность прохода как пешехода, но и проезд любого транспорта. Таким образом, в ходе рассмотрения дела было установлено, что оба предложенных экспертами варианта доступа на земельный участок исключают проезд на земельный участок истца через земельный участок ответчика.

По другому рассмотренному делу истец ссылался на наличие в собственности земельного участка с построенным на нем жилым домом, к участку имеется только проход, а проезд отсутствует, в связи с чем истец лишен возможности использовать принадлежащее ему имущество в соответствии с его назначением, поскольку проезд, к принадлежащему ему недвижимому имуществу — земельному участку и жилому дому, возможен только между земельными участками, принадлежащими ответчикам. Ответчики заключить соглашение о порядке ограниченного пользования принадлежащими им земельными участками отказались. Суд вынес решение об отказе в установлении частного сервитута в связи с тем, что хотя проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограничения вещного права, необходимо установить имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к установлению сервитута. Судом было установлено, что на момент приобретения земельного участка истец доподлинно знал все характеристики участка, в том числе то обстоятельство, что земельный участок, расположен в дальней части общего земельного участка, из которого был выделен приобретаемый земельный участок, что он не имеет подъезда, а имеет только подход. В связи с этим суд пришел к выводу, что истец не доказал невозможности использовании своего земельного участка без установления испрашиваемого сервитута, оснований для установления сервитута в виде проезда через соседние участки, а также не предоставил расчет платы за пользование земельными участками ответчиков и доказательства направления в адрес ответчиков предложений по установлению сервитута с определением соразмерной платы за пользование земельным участком.

В качестве примера можно также привести одно из дел об установлении сервитута в отношение здания, что встречается значительно реже, чем споры об установлении сервитута в отношение земельного участка.

Истец и ответчик являлись собственниками нежилых помещений, расположенных на одном этаже высотного здания. При обращении в суд истец ссылался, что проход в помещение, принадлежащее истцу, возможен только через помещение, принадлежащее ответчику. Отказывая в иске, суд указал, что установление сервитута возможно лишь в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Было учтено, что истец не представил доказательств невозможности обеспечения доступа в помещение без установления сервитута по представленному варианту. Также судом было установлено, что в помещение истца имеется проход по лестнице, которая выходит в часть комнаты ответчика и лифтам, выходящим в комнату, принадлежащую ответчикам, однако требования об установлении сервитута именно по данному варианту прохода истцом не предъявлялось. Таким образом, заявленный истцом вариант установления сервитута не является единственным способом обеспечения доступа в помещение истца.

Кроме того, суд указал, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ: собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения).

По другому рассмотренному делу истец просил установить сервитут на основании того, что он является собственником нежилого помещения и машино-места на 1 этаже здания, а собственником другого машино-места на том же этаже является ответчик, при этом согласно заключению специалиста припарковать или выгнать автомобиль с парковочного машино-места истца, в случае если парковочное место ответчика занято другим автомобилем, невозможно. При рассмотрении дела было установлено, что ответчик препятствовала истцу в пользовании машино-местом в течение определенного периода, в связи с чем с ответчика были взысканы расходы истца на содержание машино-места, однако в установлении сервитута было отказано, так как истец, приобретая в собственность машино-место, должен был знать место его расположения, а соглашение о порядке установлении сервитута, в том числе, и об установлении размера платы за ограниченное право пользования имуществом ответчика, в добровольном порядке между сторонами достигнуто не было. Кроме того на момент рассмотрения дела ответчик продал машино-место, в связи с чем перестал являться надлежащей стороной в споре.

Таким образом, в целом судебная практика по делам об установлении сервитута свидетельствует о том, что неполная подготовка дела стороной, неправильное определение ответчика, заявление не точных требований приводят к вынесению решению об отказе в установлении сервитута несмотря на то, что фактически такое право у истца имеется. Это связано с тем, что суд не уполномочен исправлять недостатки искового заявления, а тактика по делу определяется только стороной. По этой причине до обращения в суд с требованием об установлении сервитута рекомендуется в обязательном порядке направить письменное требование об установлении сервитута второй стороне с указанием размера платы за ограничение права и ее расчет, а также получить консультацию адвоката во избежание неблагоприятного исхода по своему делу.

Адвокат коллегии адвокатов «Правовая защита»

Это интересно:

  • Заявление на увольнение с последующей отработкой Образец заявления на увольнение по собственному желанию с отработкой Проблема, когда приходится срочно подать обращение, возникает очень часто. И, так складывается, важность настолько большая, что от своевременности зависит круг работы и жизни. В этом случае можно выбрать два варианта. […]
  • Пенсия для многодетных в 2018 году Досрочная пенсия многодетной матери в 2018-2019 г. Основной пенсионной льготой для многодетных женщин, родивших детей, является возможность досрочно выйти на пенсию по старости ранее общеустановленного пенсионного возраста. По общему правилу страховая пенсия по старости назначается и […]
  • Миграционный учет штраф Штраф за нарушение миграционного учета Я гражданка Украины, участница Программы переселения. Приехала в регион вселения, остановилась у свекра и он оформил миграционный учет у себя в квартире. Через месяц я купила квартиру, и переехала в нее. Новое миграционное уведомление не делала. На […]
  • Заявление на отказ от работы Письмо-отказ Умение писать письма-отказы является одним из важнейших навыков работника предприятия, отвечающего за внешние связи организации и деловую переписку. Содержание и подача такого письма не только говорят об образовании и культуре его составителя, но и формируют имидж, репутацию […]
  • Сущность освобождения от наказания § 1. Понятие и виды освобождения от наказания Принцип гуманизма, присущий отечественному уголовному законодательству, впервые четко сформулирован в ст. 7 действующего УК. В соответствии с этой статьей уголовное законодательство Российской Федерации обеспечивает безопасность человека, а […]
  • Оплата патента по ип Оплата патента для ИП Патентная система налогообложения позволяет предпринимателю сократить расходы и освобождает от подачи ежегодной налоговой декларации. Достаточно уплатить фиксированную сумму и можно работать без лишних опасений. Но многие индивидуальные предприниматели не знают, как […]
  • Судебная практика по ст 168 ук рф Именем Российской Федерации 09 ноября 2012 года г. Тында. Мировой судья Амурской области Тындинского городского судебного участка № 2 Дмитриева И.М., с участием государственного обвинителя - помощника Тындинского городского прокурора Чепуштанова А.Н. защитника Толочкина К.Е., […]
  • Сбу законы Рада приняла закон о национальной безопасности Законопроект о национальной безопасности поддержали 248 народных депутатов. 21 июня Верховная Рада приняла во втором чтении и в целом законопроект о национальной безопасности Украины. Законопроект №8068 поддержали 248 народных депутатов, […]

Author: admin