Советник

Юридические услуги по корпоративному праву

Судебная практика предварительный договор купли продажи недвижимости

Определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики — Чувашии от 04 мая 2012 г. по делу N 33-1396/2012 (ключевые темы: предварительный договор — нежилые помещения — основной договор — договор купли-продажи — верховный суд РФ)

Определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики — Чувашии от 04 мая 2012 г. по делу N 33-1396/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Лысенина Н.П.

судей Александровой А.В., Комиссаровой Л.К.

при секретаре Калягиной Э.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ООО «. » к Обрядиной И.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи,

поступившее по апелляционной жалобе Обрядиной И.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 06 марта 2012 года, которым постановлено:

обязать Обрядину И.В. заключить с ООО «. » основной договор купли-продажи нежилого помещения (машино-место во встроенной подземной автостоянке) от 11 января 2012 года.

Взыскать с Обрядиной И.В. в пользу ООО «. » уплаченную госпошлину в размере . руб..

Заслушав доклад судьи Александровой А.В., судебная коллегия

ООО «. » обратилось в суд с исковым заявлением к Обрядиной И.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения (машино-место во встроенной подземной автостоянке).

Свои исковые требования мотивирует тем, что между ООО «. » и Обрядиной И.В. был заключен предварительный договор купли — продажи от 14 мая 2010г. N 5 нежилого помещения под условным N . (машино-место во встроенной подземной автостоянке). Из пункта 1.1 Предварительного договора следует, что Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 15 дней после регистрации права собственности продавца на нежилое помещение и 100 % оплаты Покупателем цены нежилого помещения на условиях предусмотренных предварительным договором. В сроки, установленные Предварительным договором, а именно 27 апреля 2011 года истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи, направив его проект. Предложенная редакция основного договора купли-продажи, направленного истцом, полностью соответствовала подписанному сторонами Предварительному договору. Однако до настоящего времени ответчик — Обрядина И.В. необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли — продажи. На основании статей 429 , 445 ГК РФ ООО «. » просит обязать ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи нежилого помещения.

Представитель истца ООО «. » Антипина Т.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик Обрядина И.В. и ее представители Обрядин В.А., Рытков В.Н. с заявленными исковыми требованиями не согласились и просили отказать в их удовлетворении по мотивам необоснованности.

Представители третьих лиц МУП «БТИ и ПЖФ» в судебное заседание не явились.

Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное истцом Обрядиной И.В. на предмет отмены по мотивам его необоснованности и незаконности. В апелляционной жалобе истец ссылается на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного Постановления. Кроме того полагает, что так как предложение о заключении договора было отправлено ответчиком ей 12 января 2012 года, т.е. по истечении годичного срока с момента заключения договора, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращены.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик Обрядина И.В. и ее представители Обрядин В.А., Рытков В.Н. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца ООО «. » Антипина Т.А. в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласилась и просила решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решение суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая заявленные требования, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу об удовлетворении заявленных ООО «. » требований.

При этом суд исходил из того что по смыслу п. 5 ст. 429 , п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор. Из положений названных норм права следует, что последствием уклонения стороны от заключения основного договора является понуждение к его заключению в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором ( п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса .

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом было установлено, и не отрицалось самой Обрядиной И.В., что от заключения основного договора купли-продажи она уклоняется, между тем ответчиком не оспаривалось, что предварительный договор купли-продажи нежилого помещения был ей подписан.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Обрядина И.В. тем самым выразила свою волю на покупку имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации.

Как следует из статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара ( п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судебная коллегия полагает, что с учетом требований указанных норм суд правильно определил, что сторонами в предварительном договоре определены индивидуализирующие признаки, позволяющие установить имущество, подлежащее в будущем купле-продаже в рамках основного договора.

Предварительный договор отвечает требованиям пунктов 1 — 3 статьи 429 , статьи 554 ГК РФ, поскольку в предварительном договоре предусмотрены характеристики нежилого помещения, подлежащего продаже ответчику по основному договору купли-продажи, а также цена нежилого помещения, т.е. предмета основного договора купли-продажи, при этом предусмотрена общая площадь нежилого помещения — . кв. м и предусмотрена возможность изменения площади, изменение цены нежилого помещения и порядок ее изменения.

Так на основании п. 2. 1 предварительного договора цена нежилого помещения составляет . руб. на дату заключения данного договора и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.6 предварительного договора в случае изменения цены нежилого помещения из-за изменений общей площади нежилого помещения цена за каждый квадратный метр, на который общая площадь нежилого помещения изменилась, определяется по цене на день подписания сторонами основного договора купли -продажи и подлежит:

при увеличении общей площади нежилого помещения — доплате покупателем в течении 7 дней с момента предъявления Технического паспорта, подтверждающее фактическую площадь нежилого помещения.

Как следует из кадастрового и технического паспортов нежилого помещения, изготовленного Муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда» г. Чебоксары — общая площадь нежилого помещения составляет . кв. м.

Учитывая, что по предварительному договору ответчик уплатила истцу в общем размере . руб. за . кв. м общей площади, то включение в основной договор пункта о доплате в размере . руб. за . кв.м ( . ) суд правильно признал обоснованным, так как условия предварительного договора предусматривали возможность изменения площади и в с связи с этим изменение цены нежилого помещения.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ООО «. «, правильно исходил из того, что Обрядина И.В., заключившая 14 мая 2010 г. с ООО «. » предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, уклонилась от подписания основного договора купли-продажи. Обязательство, предусмотренное предварительным договором, прекращено не было, в связи с чем ООО «. » вправе требовать понуждения Обрядиной И.В. к заключению договора купли-продажи нежилого помещения на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Доводы Обрядиной И.В. о пропуске ООО «. » срока для заключения основного договора купли-продажи не нашли своего подтверждения, так как судом первой инстанции установлено, что ответчик предложил истцу заключить основной договор купли-продажи до истечения годичного срока, что подтверждается уведомлением о вручении, в соответствии с которым ценное письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи и его проект, получены Обрядиной И.В. лично, в связи с чем у последней возникла обязанность заключить основной договор купли-продажи во исполнение условий предварительного договора от 14.05.2010г. То обстоятельство, что суд заключил основной договор купли — продажи в редакции от 12.01.2012 года не имеет юридического значения для рассмотрения данного дела, поскольку согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) именно на условиях, предусмотренных предварительным договором, что в данном случае и было сделано.

Что касается ссылки заявителя жалобы на позицию арбитражных судов, в том числе Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54, согласно которой если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то она также не может быть принята, поскольку Федеральным конституционным законом от 7 февраля 2011 года. N 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» закреплена компетенция Верховного Суда Российской Федерации и в частности установлено, что именно он изучает, обобщает судебную практику и в целях обеспечения ее единства дает судам общей юрисдикции разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации (подп. 1 п. 4 ст. 9 и подп. 1 п. 4 ст. 14 закона). Учитывая изложенное, оснований применять указанное Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, равно как и учитывать позицию федеральных арбитражных судов не имеется.

Таким образом, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны возражениям ответчика, высказываемым в ходе судебного разбирательства, им была дана надлежащая правовая оценка, что отражено в решении суда, поэтому они отклоняются судебной коллегией, как несостоятельные. Оснований к отмене решения суда не имеется.

Новых доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Апелляционную жалобу Обрядиной И.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 06 марта 2012 года оставить без удовлетворения.

Почему предварительный договор превратился в основной: ВС указал на ошибку апелляции

Гражданин заключил с фирмой договоры о продаже ему двух квартир в строящемся доме. Соглашения были поименованы как предварительные договоры с условием о внесении полной стоимости квартир заранее. К указанному сроку покупатель внес платежи в полном объеме, но компания не смогла предоставить ему жилплощадь. Несостоявшийся собственник обратился в суд. Первая инстанция требования заявителя удовлетворила, но апелляция отменила это решение. Покупатель квартир направил жалобу в Верховный суд. Коллегия ВС по гражданским делам разъяснила, как в данном случае нужно квалифицировать заключенный договор.

Преображенский Д. заключил с ООО «МГСН» в 2008 и 2009 годах два предварительных договора купли-продажи двух двухкомнатных квартир, согласно которым Общество обязалось не позднее конца второго квартала 2010 года подписать с Преображенским договоры купли-продажи этих квартир. Преображенский произвел в полном объеме оплату за квартиры по этим соглашениям, что подтверждается платежными поручениями.

В апреле 2014 года ООО «МГСН» заявило Преображенскому о невозможности выполнения своих обязательств ранее четвертого квартала 2015 года. Тогда гражданин обратился в суд с требованием взыскать с общества неустойку в его пользу. Судья Басманного районного суда Москвы Александр Васин требования истца удовлетворил частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки (дело № 2-3111/2014

М-2214/2014). Кроме того, Васин на основании п. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей» постановил взыскать с ответчика штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Судья квалифицировал соглашения, заключенные между Преображенским и ООО «МГСН», как основные договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное общество является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.

Представитель ООО «МГСН» направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Елены Грибовой, судей Ирины Суменковой и Алексея Матлахова пришла к выводу, что суд первой инстанции вынес решение, основываясь на неправильном толковании и применении норм материального права (дело № 33-8853/2015). В доказательство этому апелляция сослалась на нормы ГК, регулирующие правовой режим предварительного договора. Московский городской суд указал, что такое соглашение обязывает стороны только лишь заключить в будущем основной договор, не предусматривая обязанность ответчика передать имущество, а взыскание неустойки за нарушение сроков заключения основного договора не предусмотрено.

Кроме того, апелляционная инстанция упомянула «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года. Документ, в частности, содержит разъяснения о том, что в вопросах квалификации договоров о покупке недвижимости в строящихся домах, независимо от наименования заключенного сторонами соглашения, следует исходить из существа сделки и фактических отношений сторон. Если сторонами соглашения действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то к сделке применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В любом случае, как поясняет апелляционная инстанция, указанные нормы могут применяться лишь по требованиям о привлечении к ответственности за нарушение сроков передачи объекта инвестирования и не предусматривают ответственности за нарушение сроков заключения основного договора. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать Преображенскому в удовлетворении исковых требований.

После этого Преображенский обратился с жалобой в Верховный суд. Рассмотрев его заявление, ВС пришел к выводу, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).

Как было установлено судами предыдущих инстанций, в предусмотренный договором срок дом не ввели в эксплуатацию, а квартиры истцу не передали. Но в апелляции суд проигнорировал эти обстоятельства. По мнению ВС, доводы Московского городского суда об отсутствии разрешения на строительство у ООО «МГСН» свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство жилого дома и не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательств.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе председательствующего судьи Вячеслава Горшкова, судей Александра Киселева и Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Московский городской суд. Решение по повторному рассмотрению дела в апелляции пока не опубликовано.

Что думают эксперты?

Павел Хлюстов, адвокат и партнер коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и Партнеры», считает позицию ВС РФ правильной: «Она полностью соответствует разъяснениям, содержащимся в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Вопреки формальной позиции Московского городского суда Верховный Суд принял во внимание не только наименование договора, но и фактическое поведение сторон и цели, ради которых стороны вступили в договорные правоотношения. Установив, что обязательства по оплате квартиры были исполнены, ВС РФ обоснованно отверг доводы Мосгорсуда, квалифицировавшего договор в качестве предварительного. Удивительно, что Мосгорсуд проигнорировал указанное обстоятельство и складывающуюся судебную практику, не защитив слабую сторону в этом споре. Определение ВС РФ имеет важное значение для рассмотрения аналогичных споров. Обычно суды общей юрисдикции стараются защитить дольщиков, вынужденных, ввиду своей юридической неграмотности или давления со стороны застройщика, подписать вместо договора о долевом строительстве предварительный договор купли-продажи квартиры. Но данное дело показало, что это не является общепризнанным подходом. Теперь можно надеяться, что покупатели квартир смогут намного чаще успешно отстаивать свои права в суде и добиваться справедливости».

Со своим коллегой соглашается и адвокат АК «Павлова и партнеры» Константин Савин: «Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года не предусматривает возможности привлечения денежных средств для строительства жилья путем заключения с гражданами предварительных договоров. Однако до настоящего времени находятся недобросовестные застройщики, предлагающие незаконную «схему» с предварительным договором, которая для них очевидно выгоднее, чем заключение договора о долевом участии в строительстве. Решение апелляционного суда противоречило, а определение СК ГД ВС РФ от 19 января 2016 года, наоборот, согласуется с «Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, в котором сформулирована позиция о том, что «при квалификации правоотношений, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон». Спорные договоры по своему содержанию позволяли установить условия, необходимые для заключения договора о долевом участии в строительстве жилья. Судебная коллегия ГД ВС РФ, во-первых, напомнила нерадивому контрагенту дольщика о запрете согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ извлекать преимущество из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения, а во-вторых, «закрыла путь» другим подобным «субъектам» для обхода в будущем законодательства о долевом строительстве жилья. Застройщикам, намеренно нарушающим закон при привлечении денежных средств граждан для строительства жилья, следует отказывать в получении необоснованных преимуществ и возлагать на них неблагоприятные имущественные последствия совершения ими незаконных и/или недобросовестных действий».

Дмитрий Железнов, адвокат практики «недвижимость и строительство» юрфирмы «ЮСТ», соглашаясь с вышеуказанными спикерами, лишний раз подчеркнул важность определения правовой природы соглашения: «Как известно, предварительный договор может обусловить возникновение обязанностей по заключению основного договора в течение определенного периода времени, и только. Любые иные условия (например, права и обязанности в отношении имущества) свидетельствуют о том, что действительная воля сторон при заключении предварительного договора была направлена на заключение именно основного договора (вне зависимости от того, как он поименован). В настоящем случае, судя по тексту судебного постановления, стороны согласовали предмет соглашения, цену, условия о предоплате, сроки исполнения обязательств по передаче имущества. В этой связи суд совершенно верно квалифицировал рассматриваемые правоотношения».

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 15 января 2014 г. по делу N 33-199/2014 (ключевые темы: предварительный договор — жилой дом — основной договор — общая долевая собственность — существенные условия договора)

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 15 января 2014 г. по делу N 33-199/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Хрулёвой Т.Е.,

судей Григорьевой Н.М., Пучковой Л.В.

при секретаре Мельниковой О.С.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Куковерова А.И. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года по делу N2-1689/2013 по иску Куковерова А.И. к Рябцевой А.И. о понуждении заключить основной договор купли — продажи недвижимого имущества,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулёвой Т.Е., объяснения представителя истца Куковерова А.И. — Кудинова А.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ , поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Рябцевой А.И. и третьего лица Рябцева В.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

02 сентября 2013 года Куковеров А.И. обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к Рябцевой А.И., в котором, учитывая принятые судом первой инстанции изменения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил обязать ответчика заключить основной договор купли-продажи «данные изъяты» доли от «данные изъяты» доли (или «данные изъяты» ) жилого дома, расположенного по адресу: «адрес» , в редакции, согласованной предварительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ , в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу.

В обоснование заявленных требований Куковеров А.И. указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (покупателем) и Рябцевой А.И. (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи «данные изъяты» доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ . Цена сделки была определена сторонами в сумме «данные изъяты» рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику предложение заключить основной договор раньше установленного в предварительном договоре срока, а именно, ДД.ММ.ГГГГ , однако ответчик на заключение сделки не явился. Расценивая неявку ответчика на заключение сделки как уклонение от заключения основного договора купли- продажи, истец, ссылаясь на положения ст. 429 , п. 4 ст. 445 , ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), просил защиты нарушенного права по избранному способу в судебном порядке (л.д.41-42).

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывала, что намерена проживать в спорном жилом помещении в период срока, указанного в предварительном договоре, срок исполнения обязательства не наступил.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года Куковерову А.И. в удовлетворении иска отказано.

Куковеров А.И. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года и принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы указал на необоснованность выводов суда первой инстанции, сделанных без учета фактических обстоятельств дела, нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, выразившееся в том, что суд неправильно применил положения ст. 166 , 167 ГК РФ, ошибочно расценив, что отсутствие зарегистрированного права собственности доли жилого дома за ответчиком на момент заключения предварительного договора влечет его ничтожность, и не может влечь последствий в виде возложения на Рябцеву А.И. обязанности по заключения основанного договора купли-продажи.

На указанную апелляционную жалобу от ответчика Рябцевой А.И. поступили письменные возражения, в которых она просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года оставить без изменения как законное и обоснованное. Кроме того, указала, что ответчик на момент заключения спорного договора не являлась собственником имущества, в договоре отсутствует площадь строения, его кадастровый номер, сведения о материале строения, этажность, технический паспорт не прилагался, что свидетельствует о незаключенности договора.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы истца, возражений ответчика, выслушав участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они установили взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором ( п. 1 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса .

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Куковеровым А.И. (покупателем) и Рябцевой А.И. (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи «данные изъяты» доли в праве общей собственности от «данные изъяты» доли жилого дома, расположенного по адресу: «адрес» .

Согласно пункту 1 указанного договора стороны пришли к соглашению о том, что основной договор купли-продажи будет заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В силу п.3.2 договора, до даты, указанной в пункте 1, покупатель обязуется оплатить продавцу по стоимость доли в размере пятидесяти тысяч российских рублей. Стоимость доли дома не подлежит изменению в дальнейшем, не иначе как на основании дополнительного соглашения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности Рябцевой А.И. на «данные изъяты» долю жилого дома по указанному адресу зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ , следовательно, на момент заключения предварительного договора она не являлась собственником доли жилого дома, и поэтому сделка является ничтожной и не может влечь правовых последствий в виде понуждения к заключению основного договора.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 20 сентября 2012 года вступившим в законную силу 22 октября 2012 года, по гражданскому делу N 2-758/2012 установлено, что ДД.ММ.ГГГГ отец Рябцевой А.И. умер. В шестимесячный срок к нотариусу с заявлением о принятии наследства обратилась супруга наследодателя А , действующая в интересах себя и несовершеннолетней дочери Р , таким образом Рябцева А.И. фактически прияла наследство после смерти ее отца, а обращение в суд было связано с отсутствием у наследодателя правоустанавливающих документов на «данные изъяты» долю спорного жилого дома, приобретенного по договору мены от ДД.ММ.ГГГГ , общей площадью «данные изъяты» кв.м, расположенного по адресу: «адрес» .

Названным решением за Рябцевой А.И. признано право собственности на «данные изъяты» долю наследственного имущества — «данные изъяты» доли жилого дома ( или «данные изъяты» долю), расположенного по адресу: «адрес» , оставшегося после смерти ее отца, за Куковеровым А.И. признано право собственности на «данные изъяты» доли в праве общей долевой собственности на жилой дом.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако, частью 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства ( пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Наследник вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после принятия наследства. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца- наследника по закону в момент заключения предварительного договора продажи недвижимости, не является основанием для признания такого договора недействительным.

Рябцева А.И. являлась собственником имущества- предмета предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ,- с момента открытия наследства, и тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области Рябцевой А.И. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на «данные изъяты» долю жилого помещения на основании решения суда от 20.09.2012 ( л.д.45), не умаляет ее право собственности в порядке наследования после смерти И

Следовательно, Рябцева А.И. была вправе заключить предварительный договор купли-продажи, принадлежащей ей доли жилого дома.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным вследствие отсутствия государственной регистрации ответчика на объект недвижимого имущества, ошибочным и подлежащим исключению из мотивировочной части решения суда, а решение суда в связи с этим подлежит изменению.

Вместе с тем, исключение из мотивировочной части решения данного вывода суда, не влечет отмену решения, поскольку по существу вывод суда об отказе в удовлетворении иска является правильным.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 года N 278-О-О по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором ( пункт 1 статьи 429 ГК Российской Федерации). В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 ГК Российской Федерации применяется пункт 4 статьи 445 Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Заключение предварительного договора порождает у договаривающихся сторон обязанность заключить основной договор на условиях, оговоренных предварительным соглашением. Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором ( п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может влечь перехода права собственности и возникновения обязательства по передаче имущества, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Из ст. 307 , 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Поскольку Рябцева А.И. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи «данные изъяты» доли от «данные изъяты» доли жилого дома ( «данные изъяты» доли в праве собственности на жилой дом), на оговоренных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с согласованными условиями, то есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить с Куковеровым А.И. договор купли-продажи названных долей в праве собственности на жилой дом.

Заключив предварительный договор купли-продажи «данные изъяты» долей в праве общей долевой собственности на жилой дом Рябцева А.И. тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Куковеров А.И. направил Рябцевой А.И. оферту, предложив подписать основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

ДД.ММ.ГГГГ Рябцева А.И. направила письмо истцу, в котором указала на нецелесообразность заключать договор ранее срока установленного в предварительном договоре (л.д.24).

Как следует из объяснений Рябцевой А.И. в суде первой инстанции, и поддержавшей свои возражения в суде апелляционной инстанции, установленный в договоре срок имеет существенное значение, ответчик намерен проживать в жилом помещении до указанного срока, что подтверждается вступившим 27.09.2013 в силу решением мирового судьи судебного участка N59 Ленинградской области по делу N2-821/13 по иску Рябцевой А.И. к Куковерову А.И. о нечинении препятствий в пользовании спорным жилым помещением, которым иск Рябцевой А.И. удовлетворен, суд обязал Куковерова А.И. выдать истцу ключи от жилого дома и не чинить препятствия в пользовании жилым помещением (л.д.18).

Согласно ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В силу ч.1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

При таких обстоятельствах, за ответчиком сохраняется право выбора даты заключения основанного договора в пределах указанного в предварительном договоре периода, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Предъявление требований Куковеровым А.И. о понуждении заключить основанной договор в течение 30 дней с момента вынесения решения по сути является изменением условий договора, что в силу ч.1 ст. 450 ГК РФ недопустимо, а оснований считать, что ответчик существенно нарушает условия договора, не имеется ( ч.2 ст.450 ГК РФ).

Учитывая, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен в предварительном договоре в соответствии с положениями ст. 190 ГК РФ, права истца до наступления срока исполнения обязательства ответчиком не нарушены, то не имеется оснований к удовлетворению иска о понуждении заключить основной договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на «данные изъяты» жилого дома.

Доводы ответчика о том, что договор является незаключенным вследствие отсутствия в договоре площади строения, его кадастрового номера, сведений о материале строения, этажности, технический паспорт не прилагался, а также наличия указания в п.2.6 на оплату квартиры, судебная коллегия считает несостоятельными.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность ( часть 2 ст.429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора ( часть 3 ст.429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в предварительном договоре должны быть согласованы существенные условия договора, связанные с его предметом. При этом предмет в предварительном договоре должен определяться в порядке ст. 554 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Вместе с тем, в предварительном договоре содержится наименование объекта недвижимости, размер отчуждаемой в будущем доли в праве общей долевой собственности, адрес, что позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (площадь, кадастровый и технический номер, свойства, однако, их отсутствие не влечет признания договора незаключенным.

Проанализировав содержание предварительного договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что он отвечает требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к такому роду договорам и договорам купли-продажи жилого помещения.

Указание в возражениях на неустановление предмета предварительного договора со ссылкой на п.2.6 предварительного договора, согласно которому продавец обязуется представить покупателю документальное подтверждение отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате квартиры, телефона и электроэнергии, опровергается принятием сторонами обязательств до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить договор купли-продажи жилого помещения- «данные изъяты» доли в праве общей собственности от «данные изъяты» доли жилого дома ( п.1 договора), иных обязательств продавца, установленных разделом 2 предварительного договора, в том числе заключить основной договор купли-продажи доли жилого дома ( п.2.1 договора), осуществить все необходимые действия по регистрации основного договора купли-продажи доли жилого дома (п.2.4 договора), а также распределении расходов по переоформлению доли дома в собственность покупателя ( п.4 договора).

Поскольку письменная форма договора соблюдена, существенные условия договора согласованы, срок заключения договора установлен сторонами, то предварительный договор от 16 июля 2012 года следует считать заключенным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1 , 328 , 329 , 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

Решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод о ничтожности предварительного договора купли-продажи доли жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Куковеровым А.И. и Рябцевой А.И. .

В остальной части Решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 11 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Куковерова А.И. — без удовлетворения.

Это интересно:

  • Бланк заявление по беременности Заявление на отпуск по беременности и родам Трудовым кодексом РФ одной из социальных гарантий защиты материнства и детства является обязанность работодателя при поступлении такого документа, как заявление на отпуск по беременности и родам, предоставить работнику время отдыха. Это […]
  • Приказ о назначении ответственных за безопасное производство работ кранами Форум инженеров по охране труда Беларуси Образец приказа по ответственным за грузоп. Lisa 02 Дек 2016 Поделитесь приказом по ответственным за грузоподъемные краны viktor_lelevich 06 Дек 2016 Об организации безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов и машин в ОАО «. », назначении […]
  • Закон об обеспечении средств измерения Федеральный закон от 26 июня 2008 г. N 102-ФЗ "Об обеспечении единства измерений" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 26 июня 2008 г. N 102-ФЗ"Об обеспечении единства измерений" С изменениями и дополнениями от: 18 июля, 30 ноября 2011 г., 28 июля 2012 г., 2 декабря 2013 […]
  • Реквизиты федерального закона об образовании Изменения в правовом статусе общеобразовательной организации в условиях вступления в силу Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» С 1 сентября 2013 года вступает в силу Федеральный закон от 29 декабря 2012 года № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» (далее – […]
  • Уголовный кодекс рф ст205 Статья 205. Террористический акт Информация об изменениях: Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 153-ФЗ в наименование статьи 205 внесены изменения О некоторых вопросах судебной практики по уголовным делам о преступлениях террористической направленности см. постановление Пленума […]
  • Закон о патентной системе налогообложения в хмао Патентная система налогообложения С 01 января 2013 года на территории Ханты-Мансийского автономного округа введена патентная система налогообложения, которая заменила упрощенную систему налогообложения для индивидуальных предпринимателей на основе патента. Закон Ханты-Мансийского […]
  • Заявление в порядке ст208 гпк ВС дал разъяснения по индексации взысканных судом сумм Верховный суд РФ представил на своем сайте 118-страничный, первый в этом году, обзор судебной практики, утвержденный Президиумом суда в среду, 4 марта. Открывается обзор анализом практики судебной коллегии ВС по гражданским делам. […]
  • Устав ппсп приказ 80 Устав ппсп приказ 80 Приказом МВД России от 11 марта 2012 г. N 160 в настоящий приказ внесены изменения Приказ МВД РФ от 29 января 2008 г. N 80"Вопросы организации деятельности строевых подразделений патрульно-постовой службы полиции" С изменениями и дополнениями от: 10 марта 2009 г., 13 […]
Все права защищены. 2018